二手楼按揭贷款，也就是存量二手房商业按揭，买卖双方同步完成房屋交易 + 银行按揭放款，核心主线是前期资质与房源核验、签约付定金、银行按揭申请评估审批、网签资金监管、原房解押、缴税过户、抵押登记、银行放款、交房交割，建议签约前优先做贷款预审，确认可批贷额度、年限、利率，同时核验房屋抵押查封、房龄、土地性质，老楼重点确认房龄是否满足银行按揭年限要求，整个流程把交易节点和银行审批节点串联推进。

流程总览对照表

表格

详细分点说明

一、前期准备阶段

1. 购房资格核查：确认本地限购政策，核对户籍、社保 / 个税条件，同时确认首套 / 二套套数认定，确定首付比例与按揭利率。
2. 买方资质自查：夫妻双方打印征信报告，准备银行流水、收入证明，核算负债收入比，确认符合银行按揭审批标准。
3. 房源核验：核对不动产权证，全部产权人确认同意出售，查询房屋是否抵押、查封、限制交易，确认房龄、土地性质（出让 / 划拨），划拨地过户需要补缴土地出让金。

二、签订买卖合同 + 支付定金

买卖双方签署存量房买卖合同，合同写明成交总价、定金、首付金额、贷款金额、解押安排、网签时间、过户时间、交房时间、户口迁出条款，口头约定内容写入补充协议。

三、按揭申请、评估与银行审批

1. 买卖双方携带身份证、不动产权证、买卖合同，向银行提交二手楼按揭贷款申请。
2. 银行委托评估机构上门评估，出具评估报告，贷款额度参考网签价与评估价取低值核算。
3. 银行审核征信、流水、负债、产权资料，审批通过出具批贷函，明确可贷金额、贷款年限、执行利率。

四、网签备案 + 资金监管

在不动产交易系统办理网签备案，首付款存入官方资金监管账户，资金监管保障交易资金安全，部分城市属于强制监管。

五、原房屋解押（有原按揭才需要）

如果卖方这套二手楼还有原有银行抵押，需要卖方提前结清剩余贷款，到不动产中心办理解除抵押登记，解押完成之后房屋才可以办理过户。

六、缴税 + 不动产转移登记

买卖双方到税务窗口申报契税、个税、增值税等税费，缴税完成之后共同办理不动产转移登记，领取买方名下新不动产权证。

七、抵押登记，银行放款

取得新不动产权证之后，办理抵押权登记，银行作为抵押权人，抵押登记办结后，银行将按揭贷款拨付至监管账户或者卖方账户。

八、交房交割

放款完成，双方现场验房，办理水电、燃气、物业更名，结清原业主欠费，确认户口迁出，签署房屋交接单。

补充要点

• 如果选择公积金按揭或者组合按揭，整体主线基本一致，会增加公积金中心审批环节，办理周期更长。
• 所有合同、批贷函、评估报告、缴税票据、登记回执全部留存归档。
• 不同银行按揭审批政策、利率、年限有差异，可以提前对比多家银行。

【相关 FAQ】

问题 1：二手楼按揭贷款流程有哪些，一定要做贷款预审吗？

回答 1：二手楼按揭贷款流程有哪些，建议签约前做贷款预审，可以提前确认贷款是否能够审批通过，规避签约之后审批失败的情况。

问题 2：二手楼按揭贷款流程有哪些，原房东有贷款必须解押吗？

回答 2：二手楼按揭贷款流程有哪些，房屋存在原有抵押，必须结清旧贷办理解押，解押完成才可以办理过户。

问题 3：二手楼按揭贷款流程有哪些，老楼房龄会影响按揭吗？

回答 3：二手楼按揭贷款流程有哪些，会影响，银行一般设置房龄 + 贷款年限上限，房龄偏大的二手楼，可贷年限会压缩，部分银行不予受理。

【数据来源】

[2026-10-24]（存量房按揭交易办事指引）不动产登记中心公开资料

[2026-09-30]（个人二手楼按揭贷款业务规范）商业银行公开办事资料

【免责申明】

本内容仅作为二手楼按揭贷款通用流程参考，各地网签、资金监管、解押细则存在差异，正式办理请以当地不动产交易中心、贷款银行最新官方要求为准，不构成交易投资建议。