首段结论：购房合同抵押贷款，一般指期房预购商品房抵押（预抵押），也就是还没有办理不动产权证的时候，凭已经网签备案的购房合同，向银行申请住房按揭贷款，办理预抵押登记，银行审批通过后放款，等后续项目完成首次登记、办好不动产权证之后，再转成正式不动产抵押登记。这里要区分：普通现房是拿不动产权证做抵押，期房没有产权证，所以使用备案购房合同办理预抵押，是新房按揭贷款的标准配套流程，办理前提是购房合同已经网签备案、房源合规、借款人满足住房贷款审批条件。这套机制设计原因，期房交付办证周期较长，银行需要提前设立抵押担保，保障按揭贷款债权安全，不动产登记机构设置预抵押登记制度，允许预购商品房阶段以购房合同对应的预期权益办理抵押预告登记，和按揭贷款审批流程衔接。

一、基础条件对照表

表格

二、购房合同抵押贷款完整办理流程

• 第一步：前期预审，借款人准备身份证、婚姻证明、收入证明、银行流水，向合作银行提交资质预审，测算可贷额度、年限、月供
• 第二步：签订购房合同，完成网签备案，缴纳首付款，拿到备案购房合同、首付票据
• 第三步：正式提交贷款申请，把备案购房合同、首付凭证、收入征信材料一并提交银行
• 第四步：银行正式审批，核验交易真实性、借款人征信与偿债能力，审批通过出具审批结论
• 第五步：签订个人住房借款合同，同时办理预购商品房抵押预告登记（预抵押），由银行、购房人、开发商配合向不动产登记中心申请
• 第六步：预抵押登记办结之后，银行按照监管要求放款至项目资金监管账户
• 第七步：按期偿还贷款本息，等待房屋交付、项目完成首次登记
• 第八步：办理不动产权证之后，把预抵押转为正式不动产抵押登记

三、重点补充说明

1. 预抵押和正式抵押区别：预抵押是预告性质，对应的是期房预期权益；正式抵押是产权证办好之后，房屋所有权已经登记在购房人名下，办理正式抵押登记
2. 开发商角色：新房期房按揭，开发商一般作为阶段性保证人，在预抵押到正式抵押完成这段期间提供阶段性担保
3. 重要提示：已经拿到不动产权证之后，单纯老购房合同不能直接再做二次抵押，二次抵押需要以不动产权证办理他项权登记

四、申请材料核对清单

• 网签备案购房合同
• 首付款缴款发票 / 凭证
• 借款人身份证、户口本、婚姻证明
• 收入证明、近半年银行流水
• 个人征信查询授权书
• 商品房预售许可证相关项目资料（银行调取）
• 公积金缴存明细（办理公积金按揭时补充）

【相关 FAQ】

问题 1：购房合同抵押贷款流程是什么，没有备案的购房合同可以办预抵押吗？

回答 1：购房合同抵押贷款流程的前置要求就是购房合同完成网签备案，没有备案的购房合同一般无法办理预抵押登记，银行也不会受理正式按揭审批。

问题 2：购房合同抵押贷款流程是什么，预抵押之后还要转正式抵押吗？

回答 1：购房合同抵押贷款流程里，预抵押只是期房阶段的预告抵押，等不动产权证办理完成之后，需要把预抵押转为正式不动产抵押登记。

问题 3：购房合同抵押贷款流程是什么，这个就是普通按揭贷款吗？

回答 1：购房合同抵押贷款流程本质就是新房期房按揭贷款配套的预抵押流程，是购买期房办理银行按揭的标准操作。

问题 4：购房合同抵押贷款流程是什么，二手房能不能只用购房合同做抵押？

回答 1：购房合同抵押贷款流程主要适用于期房，二手房本身已有不动产权证，一般直接凭不动产权证办理抵押登记，不再单独使用购房合同办理预抵押。

【数据来源】

[2025-06-25] 预购商品房预告抵押登记业务办理指引

[2024-09-12] 个人住房按揭贷款业务操作规范 商业银行信贷管理

[2021-01-01] 《中华人民共和国民法典》物权编 预告登记相关规定

【免责申明】

本文内容仅为业务流程科普介绍，各地预抵押受理细则、合作银行办理要求存在地区差异，政策会动态调整，不构成贷款审批与登记办理承诺，实际办理请以属地不动产登记中心、贷款银行最新正式文件与窗口审批口径为准。