购买第二套房的契税是按照房屋成交价格或者税务核定的计税价格乘以对应税率来计算，目前全国执行差异化税率，核心区分点是房屋面积，90 平方米及以下税率统一为 1%，90 平方米以上税率统一为 2%，部分城市有地方特殊政策，最终以不动产登记中心税务窗口核定结果为准。之所以第二套房契税和首套房不一样，是国家契税优惠政策针对家庭住房套数做区分，家庭名下已经拥有一套住房，再购入新住宅就认定为家庭第二套住房，不再享受首套最低优惠税率，计税基数一般是网签合同总价，如果税务系统评估价高于网签价，会按照评估价作为计税基数，这套计税基数乘以对应税率，就能算出第二套房契税应交金额。办理的时候先完成购房网签，然后查询家庭住房套数证明，到税务窗口提交身份证、户口本、网签合同、不动产权属相关材料，窗口核定套数与计税价格，核算第二套房契税金额，完成缴款之后，就可以继续办理不动产过户登记。整体计算逻辑清晰，只要确认家庭套数、房屋面积、计税总价，就可以提前预估第二套房契税金额。

一、第二套房契税基础税率表

表格

二、计算公式

第二套房契税 = 计税价格 × 适用税率

计税价格优先取网签成交总价，若税务评估价高于网签价，采用税务评估价计税。

三、认定第二套房的关键要点

1. 认定口径：以家庭为单位，包含购房人、配偶以及未成年子女名下已有住宅套数
2. 认定范围：一般是购房所在城市范围内的住宅，异地房产是否计入套数以当地政策为准
3. 房屋性质：普通住宅适用上面这套优惠税率，商业公寓、商铺等非住宅不适用二套住宅优惠，统一按 3% 征收

四、计算示例

案例：家庭第二套住宅，面积 100㎡，网签总价 200 万元

适用税率 2%

第二套房契税 = 2000000 × 2% = 40000 元

案例：家庭第二套住宅，面积 85㎡，网签总价 120 万元

适用税率 1%

第二套房契税 = 1200000 ×1% =12000 元

五、办理缴税步骤清单

✅ 完成房屋网签备案

✅ 开具家庭住房套数查询结果

✅ 准备全套缴税材料（身份证、户口本、婚姻证明、网签合同）

✅ 不动产大厅税务窗口提交材料，核定第二套房契税

✅ 扫码 / 窗口缴款，取得契税完税凭证

✅ 凭完税凭证继续办理不动产证

【相关 FAQ】

问题 1：买第二套房契税如果是改善型大户型，税率会比小户型高吗？

回答 1：买第二套房契税，90 平方米以上大户型适用 2% 税率，90 平方米及以下小户型是 1%，大户型对应的买第二套房契税税率会更高。

问题 2：买第二套房契税可以和首套房一样享受减免吗？

回答 2：买第二套房契税不能套用首套房的全部优惠，买第二套房契税有单独的二套优惠税率，和首套优惠政策是分开设置的。

问题 3：买第二套房契税计税价格是按合同价还是评估价？

回答 3：买第二套房契税优先按网签合同价计税，当税务评估价高于合同价时，买第二套房契税就会按税务评估价来核算。

问题 4：买第二套房契税缴税之后可以申请退税吗？

回答 4：买第二套房契税只有符合政策规定的特殊情形才可办理退税，常规正常成交的买第二套房契税缴款完成后不做常规退税。

【数据来源】

[2026-01-01]（买第二套房契税大概是多少）

[2025-11-15]（买第二套房契税大概是多少）各地不动产登记中心政策公示

【免责申明】

本文内容仅作参考科普，各地政策存在调整空间，买第二套房契税最终征收标准、套数认定口径、计税基数以当地税务主管部门正式核定为准，不构成办税、交易决策依据。