离婚时登记为夫妻共有的房产证房产，核心是先确定房屋当前净值，再选择合适的分割方案，常见方案包含一方保留房屋并向另一方支付房产分割补偿款、双方都保留共有状态、后续出售房屋之后平分售房款，所有分割方案都需要写进民政局备案离婚协议，或者写进法院生效的离婚调解书、判决书里面，确定方案之后，再根据选择的方案办理对应的不动产变更登记，如果选择一方拿房补偿另一方，就办理离婚析产过户，把共有证变更为单独所有；如果选择出售，就走房屋交易过户流程；如果选择继续共有，不动产登记簿可以维持原有共有登记状态，共有房产证对应的是不动产登记簿上夫妻共同共有或者按份共有，离婚分割本质就是对这份共有产权进行产权份额的分配，把分配结果落实到书面文书，再同步更新不动产登记信息，让登记信息和双方约定的产权状态保持一致。之所以要对共有房产证房产做专门分割，是因为婚姻存续期间取得的共有产权，在婚姻关系解除之后，需要对共有基础进行清理，明确各自对应的产权份额或者处置方式，不动产登记部门需要依据生效的书面文件，更新产权登记，保证产权归属清晰，后续不管是自住、抵押还是再次交易，产权状态都明确可查。

一、主流分割方案对照表

表格

二、完整办理操作步骤

第一步 核算房屋净值

确认房屋当前市场价值，可以双方协商定价，也可以委托具备资质的评估机构出具评估报告，查询剩余按揭贷款本金，用房屋评估总值减去剩余贷款本金，得到房屋净值，这个净值就是后续计算分割补偿款的基础数值。

第二步 确定分割方案并形成书面文书

双方协商选定分割方案，把房屋地址、不动产权证号、房屋现值、净值计算方式、补偿金额、支付时间、过户时间、售房分配比例全部写入书面文件。

✅ 协议离婚：内容写入民政局备案离婚协议，完成离婚登记之后协议生效

✅ 诉讼离婚：相关内容写入法院离婚调解书或者离婚判决书，文书送达之后生效

第三步 配套前置事项处理

如果房屋带有按揭贷款，提前联系贷款银行，根据所选分割方案，办理贷款变更、结清解押或者确认后续还贷安排，银行相关手续完成之后，再推进不动产登记变更。

第四步 办理对应的不动产登记业务

选择一方拿房方案：携带离婚证、备案离婚协议 / 法院文书、原共有不动产权证、双方身份证，到不动产登记中心申请离婚析产变更登记，把共有产权变更为单独所有。

选择出售方案：双方作为共有产权人，共同配合签订买卖合同，办理二手房交易过户，售房款按书面约定分配。

选择维持共有 / 调整按份共有：提交登记申请，更新共有类型，在登记簿登记对应的产权份额。

第五步 领取新证书或者完成交易归档

析产变更办理完成之后，领取新的不动产权证书；出售方案完成交易之后，原有共有房产证归档注销，整个共有房产分割流程办结。

三、共同共有与按份共有要点区分

✅ 共同共有：原房产证登记为夫妻共同共有，离婚分割的时候，一般是核算净值之后做货币补偿或者出售分款，也可以变更为按份共有，明确各自份额。

✅ 按份共有：原房产证已经标注双方产权百分比，离婚分割可以直接按照已经登记的份额进行核算补偿或者分配售房款，不需要重新核算均等份额。

四、补充关键说明

1. 原共有房产证原件在办理析产变更登记的时候，需要提交给登记机构回收，之后核发新的不动产权证书。
2. 离婚析产变更登记，按照现行政策一般免征增值税、个人所得税，仅收取登记工本费，印花税按当地政策执行。
3. 如果这套房产除夫妻之外还有其他共有产权人，分割方案需要全部共有产权人共同确认，不能只由夫妻双方单独处置整套房产。

整体来看，离婚时共有房产证分割，核心就是先算出房屋净值，选定拿房补偿、出售分款、继续共有或者调整按份共有方案，把方案写进生效书面文书，提前处理按揭贷款，再到不动产登记中心办理对应的登记变更，让不动产登记信息和分割约定保持一致。

【相关 FAQ】

问题 1：离婚时共有房产证怎么分割，原证是共同共有可以改成按份共有吗？

回答 1：离婚时共有房产证怎么分割，原登记为共同共有的房产，双方协商一致之后，可以在离婚书面文书里面约定份额，到不动产登记中心办理变更，登记为按份共有，写明双方对应的产权百分比。

问题 2：离婚时共有房产证怎么分割，一方拿房补偿另一方需要办析产过户吗？

回答 2：离婚时共有房产证怎么分割，如果选择一方拿房并且向另一方支付补偿款，需要办理离婚析产变更登记，把原来的共有不动产权证变更为拿房一方单独所有的不动产权证。

问题 3：离婚时共有房产证怎么分割，房屋还有贷款可以直接分割登记吗？

回答 3：离婚时共有房产证怎么分割，房屋还有按揭贷款的时候，不能直接办理分割登记，需要提前和贷款银行沟通，办理解押或者银行同意抵押变更相关手续之后，再提交不动产登记申请。

问题 4：离婚时共有房产证怎么分割，双方都不想要房子要怎么处理？

回答 4：离婚时共有房产证怎么分割，如果双方都不打算保留这套房屋，可以选择共同出售这套共有房产，售房款扣除剩余贷款之后，按照书面约定的比例进行分配。

【数据来源】

[2026-10-22]（夫妻共有房产离婚分割登记办事指引）自然资源部门公开办事指南

[2026-09-29]（离婚共有房产分割税费政策解读）税务部门官方公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为办事参考，各地不动产登记中心、税务部门执行细则存在区域差异，材料要求、办理规则、税费标准请以办理当日当地主管部门最新窗口要求为准，不构成法律或者行政办理承诺。