一手房也就是新建商品房按揭贷款，计算分为两大板块，第一是贷款本金测算，第二是月供与利息测算，月供主流采用等额本息、等额本金两种计算公式，贷款本金 = 房屋总价款 - 首付款，首付款金额由当地首套 / 二套最低首付比例政策确定，确定贷款本金、年利率、贷款年限之后，就可以代入公式计算每月月供、总利息，银行审批还会叠加收入偿债比（月供 / 家庭月收入一般不超过银行规定比例），用来判断是否可以获批该笔贷款。一手房按揭是把贷款本金按选定还款方式分摊到整个贷款周期计息，两种还款方式核心差别是等额本息每月月供固定，等额本金每月本金固定、月供逐月递减。

一、核心计算公式对照表

表格

补充：收入偿债比参考：银行一般要求月按揭月供不超过家庭月稳定收入的规定比例，作为审批测算指标。

二、一手房贷款测算完整操作步骤

第一步，确定房屋总价，确认购房是首套还是二套，查询当地现行最低首付比例，计算首付款，得出可申请贷款本金。

第二步，确认贷款执行年利率，换算成月利率，确定贷款年限，算出总期数。

第三步，根据自身选择，选定等额本息或者等额本金还款方式，代入对应公式。

第四步，计算每月月供、总利息，核对家庭收入偿债比是否满足银行审批要求。

第五步，提交按揭申请，银行复核之后出具正式还款计划表，以银行最终审批利率、还款计划为准。

三、补充要点

• 利率：现在房贷一般参考 LPR 加减点确定执行年利率，利率会随重定价日调整，后续月供会随利率变动重新计算。
• 计税基数：贷款本金是按网签备案价或者评估价，一般以银行认定的可贷基数为准。
• 提前还款：如果后续办理提前还本，剩余利息会按照剩余本金重新测算。

一手房贷款计算核心是先算出贷款本金，再选择等额本息或者等额本金公式计算月供和总利息，同时结合收入偿债比做审批校验，最终正式还款计划以银行审批出具的还款计划表为准。

【相关 FAQ】

问题 1：一手房贷款计算方法是什么，等额本息和等额本金哪个月供固定？

回答 1：一手房贷款计算方法是什么，等额本息每月月供金额固定，等额本金月供逐月递减，是一手房贷款计算方法是什么两种方式核心区别。

问题 2：一手房贷款计算方法是什么，LPR 变动之后月供会重新算吗？

回答 1：一手房贷款计算方法是什么，浮动利率房贷到达重定价日之后，会按照新利率重新测算后续月供，属于一手房贷款计算方法是什么动态调整规则。

问题 3：一手房贷款计算方法是什么，贷款本金是按成交价全额贷吗？

回答 1：一手房贷款计算方法是什么，贷款本金是房屋总价扣除首付款之后的金额，不是按成交价全额贷款，是一手房贷款计算方法是什么第一步基础计算。

问题 4：一手房贷款计算方法是什么，银行测算还要看收入吗？

回答 1：一手房贷款计算方法是什么，除公式计算月供，银行还要核算收入偿债比，判断是否具备还款能力，属于一手房贷款计算方法是什么审批校验环节。

【数据来源】

[2026-10-02]（一手房贷款计算方法是什么 按揭测算公式详解）商业银行个人住房按揭贷款公开业务说明

[2026-07-26]（LPR 个人住房贷款重定价相关公开规则）金融公开政策资料

[2026-05-25]（房贷等额本息等额本金计算公式）银行信贷公开科普

【免责申明】

本文一手房贷款计算方法是什么为通用公式说明，首付比例、LPR 加点、偿债比例、审批认定基数以贷款银行以及当地最新信贷政策为准，测算结果仅供参考，最终以银行审批还款计划表为准，不构成贷款审批承诺。