把房子过户给孩子，主流一共有买卖、赠与、继承三种方式，不存在永远最优的固定答案，核心判断标准是：孩子未来是否打算再次出售这套房、房屋持有年限、是否满五唯一、孩子有没有购房资格，如果短期未来孩子大概率要卖房，很多时候走买卖过户综合税费更划算；如果打算长期自住不打算转手，赠与或者等继承成本会更低，同时还要提前确认孩子是否具备当地购房资格，限购城市没有资格是不能过户的。背后的原理，三种方式适用场景、税种、计税基数完全不一样：买卖是按二手房交易收契税、个税、增值税；赠与是直系亲属赠与，免征个税和增值税，主要收契税；继承一般是产权人过世之后办理，法定继承免征契税，但是继承得来的房产以后再出售，很多情况会涉及 20% 差额个税，这是最容易被忽略的关键点。实操办理步骤，第一步先确认孩子是否有本地购房资格；第二步核对房屋是否满 2 年、满五唯一，评估增值税、个税；第三步测算买卖、赠与两种方式全部税费；第四步结合孩子未来是否转手，选定过户方式；第五步准备材料，到不动产登记中心办理网签 / 赠与公证、缴税、过户登记。综合结论，短期要转手优先测算买卖，长期持有可以考虑赠与，继承属于身后办理，适合提前做遗嘱安排。

三种过户方式对照表

表格

分层要点深度说明

1. 重点：继承 / 赠与房未来出售的 20% 个税 很多家庭只看当下过户便宜，忽略后续卖出成本，受赠、继承取得的房屋，再出售时，一般按（现售价 - 原取得成本）差额 20% 缴纳个人所得税，如果这套房同时满足满五唯一，这个 20% 个税可以免征，这点一定要提前算清楚。
2. 购房资格限制 限购城市，买卖过户等同于二手房交易，孩子必须满足当地购房资格；直系赠与，部分城市同样要求受赠人具备购房资格，各地执行口径不一样，办理前一定要电话咨询不动产中心。
3. 房屋原有抵押 房子如果还有按揭贷款没有结清，不能直接过户，需要提前结清解押，或者申请带押过户，带押过户要看当地银行和不动产中心是否支持。
4. 产权保护考量 过户完成之后，房屋产权就属于孩子，孩子可以自行处置房产，家长不再拥有产权，如果担心孩子处置风险，可以提前做相关约定或者公证安排。

【相关 FAQ】

问题 1：怎样把房子过户给孩子最划算，满五唯一的房子走买卖是不是更好？

回答 1：怎样把房子过户给孩子最划算，满五唯一走买卖可以免个税，同时满 2 年免增值税，只需要交契税，对比赠与 3% 契税，经常会更划算，尤其是孩子以后还要卖房，优势更明显。

问题 2：怎样把房子过户给孩子最划算，赠与之后以后卖房一定要交 20% 个税吗？

回答 1：怎样把房子过户给孩子最划算，受赠房产再出售默认差额 20% 个税，如果满足满五唯一条件，可以免征这笔个税。

问题 3：怎样把房子过户给孩子最划算，孩子没有购房资格可以赠与吗？

回答 1：怎样把房子过户给孩子最划算，限购城市多数地区直系赠与也要求受赠人具备购房资格，少数城市口径不同，办理前需要咨询当地不动产登记中心确认。

【数据来源】

[2019-01-01] 个人住房转让个人所得税相关税收政策

[2015-03-01]《不动产登记暂行条例》

【免责申明】

本内容仅为房产过户税费科普参考，各地限购、契税、个税执行细则存在差异，税费会随政策调整，最终税费与办理要求以不动产登记中心、税务窗口核算结果为准，不构成税务或法律建议。