按揭贷款房并不等同于在建工程抵押，两者是两个独立的抵押法律关系，新房预售阶段，开发商会把整栋在建工程抵押给银行获取开发建设贷款，也就是在建工程抵押，购房者办理个人按揭贷款之后，是购房者以这套房屋向按揭银行办理个人购房抵押，属于业主个人按揭抵押，在完成解押、竣工备案、办理不动产权证之后，房屋抵押状态就从原来开发商在建工程抵押，过渡为购房者个人按揭抵押，很多人容易混淆，是因为预售期同一套房屋前期存在开发商在建工程抵押登记，需要开发商提前办理解押，才可以正常网签备案、办理购房者个人按揭手续，整个流程是预售商品房项目常规合规操作。在建工程抵押的主体是开发商，抵押权人是开发贷银行，抵押物是尚未竣工的在建建筑物，设立目的是支持项目建设资金周转；个人按揭贷款抵押主体是购房业主，抵押权人是按揭贷款银行，设立目的是为个人购房贷款提供担保，两套抵押的债务人、抵押人、设立目的都不一样，只是在新房预售这个时间节点会出现前后衔接的状态，并不是同一笔抵押。

一、两类抵押核心对照表

表格

二、完整衔接办理步骤

1. 项目建设阶段设立在建工程抵押 开发商完成在建工程抵押登记，取得开发贷款，用于项目施工建设
2. 不动产登记系统登记整栋或者部分在建工程抵押信息
3. 预售房源准备网签 开发商针对计划对外销售的单套房源，向开发贷银行申请单套解押
4. 银行审批同意之后，不动产登记部门办理该套房屋在建工程抵押注销登记
5. 购房者签订购房合同并申请按揭 完成网签备案，购房者提交按揭贷款申请
6. 按揭银行审批通过，确认购房贷款方案
7. 项目竣工验收备案 项目整体完工，完成竣工验收、规划验收等备案手续
8. 办理不动产权证并设立个人按揭抵押 业主办理不动产权证书
9. 在不动产登记中心办理业主个人按揭抵押登记，后续业主按按揭合同按期还款

三、重点注意事项

• 正规预售项目，单套房屋解押是网签的前置环节，开发商会按销售节奏分批解押
• 在建工程抵押是项目开发阶段融资方式，属于商品房开发常见合规安排
• 不动产权证办结之后，房屋登记的抵押类型为业主个人按揭抵押，不再属于在建工程抵押
• 可以通过不动产登记查询渠道，查询该套房屋当前抵押登记状态，确认当前是在建工程抵押还是个人按揭抵押
• 如果是现房，房屋已经竣工完成首次登记，就不会再存在在建工程抵押，直接办理业主个人按揭抵押

综合来看，按揭贷款房和在建工程抵押属于前后衔接的两套抵押关系，前期是开发商在建工程抵押，单套解押之后，业主办理个人按揭抵押，理解这个衔接逻辑，就可以清晰区分两种抵押状态，按照正规预售流程平稳完成网签、办证与抵押登记。

【相关 FAQ】

问题 1：按揭贷款房是属于在建工程抵押，办证之后还是在建工程抵押吗？

回答 1：按揭贷款房是属于在建工程抵押，在不动产权证办理完成之后，抵押登记会变更为业主个人按揭抵押，不再属于在建工程抵押状态。

问题 2：按揭贷款房是属于在建工程抵押，网签之前需要解押吗？

回答 2：按揭贷款房是属于在建工程抵押，预售房源办理网签之前，需要开发商针对该套房屋完成在建工程抵押单套解押，之后才可以正常网签备案。

问题 3：按揭贷款房是属于在建工程抵押，抵押人是购房者吗？

回答 3：按揭贷款房是属于在建工程抵押，在建工程抵押的抵押人是开发商，购房者个人按揭抵押的抵押人才是购房业主，二者抵押主体并不相同。

问题 4：按揭贷款房是属于在建工程抵押，现房还会有在建工程抵押吗？

回答 4：按揭贷款房是属于在建工程抵押，项目已经竣工完成首次登记的现房，不再保留在建工程抵押，直接办理业主个人按揭抵押登记。

【数据来源】

[2024-07-01]（不动产登记操作规范）

[2023-09-01]（城市商品房预售管理办法）

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典物权编）全国人民代表大会

【免责申明】

本文内容仅作为不动产抵押相关普法参考，不构成正式法律意见，各地不动产登记中心办理细则存在差异，具体业务办理以属地登记机构以及贷款银行正式要求为准。