房子贷款利息怎么算的计算方法 等额本息与等额本金完整公式

房贷利息核心是按剩余本金计息，主流商业房贷就两种还款方式：等额本息、等额本金，计算前提三个关键参数：贷款本金、年利率、贷款总期数（月），第一步先换算月利率：月利率 = 年利率 ÷ 12，月供确定后，总利息 = 月供合计 − 贷款本金。

注意：LPR 浮动利率房贷，每次重定价之后，会按新的年利率重新计算后续月供，公式不变，只是利率数值更新。

一、两种还款方式计算公式对照表

表格

二、演算示例

举例：贷款 100 万，年利率 4.2%，期限 30 年（360 期）

月利率 = 4.2% ÷ 12 = 0.35%

✅等额本息：代入公式算出固定月供，总利息 = 月供 ×360 − 100 万

✅等额本金：首月还款最高，之后每月递减，总利息低于等额本息

三、计算操作步骤

1. 确认贷款类型，拿到贷款本金、合同年利率、总还款月数。
2. 换算成月利率。
3. 根据合同选定的还款方式，代入对应公式计算单月月供。
4. 计算总还款额、总利息；如果后续提前还款，是偿还剩余本金，后续未产生利息不再计收，部分银行会收取提前还款违约金。

四、补充要点

• 公积金房贷也是同样等额本息 / 等额本金公式，只是执行公积金年利率。
• 浮动利率房贷重定价日之后，旧月供作废，按照新利率重新测算剩余期数月供。
• 不要混淆名义年利率和 IRR 实际年化，部分附加手续费产品要单独核算综合成本。

【相关 FAQ】

问题 1：房子贷款利息怎么算的计算方法，等额本息和等额本金哪个利息少？

回答 1：房子贷款利息怎么算的计算方法，同等本金、利率、年限，等额本金总利息更低，但是前期月供压力更大。

问题 2：房子贷款利息怎么算的计算方法，LPR 降息之后利息会自动重算吗？

回答 2：房子贷款利息怎么算的计算方法，浮动利率房贷到重定价日，会按最新 LPR 形成新执行年利率，重新计算后续月供，计算公式不变。

问题 3：房子贷款利息怎么算的计算方法，提前还一部分贷款利息怎么变？

回答 3：房子贷款利息怎么算的计算方法，部分提前还款后剩余本金减少，后续利息按新的剩余本金重新计算，可选择保持月供不变缩短年限，或者年限不变降低月供。

问题 4：房子贷款利息怎么算的计算方法，月利率是年利率直接除以 12 吗？

回答 4：房子贷款利息怎么算的计算方法，房贷计息标准就是月利率 = 年利率 ÷12，代入等额本息、等额本金公式必须使用月利率。

【数据来源】

[2026-09-30]（个人住房贷款还款计息规则说明）银行公开业务专栏

[2026-07-28]（LPR 浮动利率重定价计算指引）金融公开栏目

[2026-05-22]（等额本息等额本金计算公式科普）金融知识公开专栏

【免责申明】

本内容属于计算方法科普参考，最终月供、利息以贷款合同以及银行系统核算结果为准，不构成贷款推荐。