首段结论

父母把房子过户给子女，主要有买卖、赠与、继承三种方式，税费差别很大：赠与和继承属于直系亲属特殊转移，个税、增值税大多可以减免；买卖就是正常二手房交易，契税可以享受首套优惠，但是要判断房屋是否满 2 年、满五唯一来决定增值税、个税是否减免。计税基数统一是税务窗口核定的计税评估价，不是当年原始购房价格。

分层清单

一、三种方式税费对照表

表格

二、重点细节说明

1. 买卖过户 这是最常用的方式，等同于普通二手房交易。如果这套房子同时满足满五年 + 是父母家庭唯一住房（满五唯一），个税直接免；同时满 2 年，增值税也免，此时主要成本就只有契税，综合经常比赠与更划算，尤其是子女后续打算再次出售这套房的时候优势明显。
2. 赠与过户 父母子女属于直系亲属，赠与环节个税、增值税全部免征，但是契税固定按 3% 征收，不能套用买卖的首套低契税。⚠️关键点：子女后续再出售这套赠与房产，如果不满足满五唯一，个税有可能按差额 20%征收，这笔成本很高，一定要提前测算。
3. 继承过户 需要等到父母去世之后才可以办理，继承这个环节契税、个税、增值税全部免征，只有登记工本费，如需继承公证会产生公证费。同样，后续子女转售，也要留意差额 20% 个税规则。

三、计算举例（计税评估价 100 万住宅）

• 赠与：契税 = 100 万 ×3%=30000 元 + 登记费 80 元
• 买卖（首套，90㎡以内，满五唯一）：契税 = 100 万 ×1%=10000 元 + 登记费 80 元
• 继承：仅登记工本费，无三大主税

四、办理前置条件

1. 如果房屋还有按揭抵押，买卖 / 赠与一般需要银行同意，或者结清贷款解押之后才能办理转移登记
2. 买卖过户属于购房行为，子女需要符合当地购房资格；赠与、继承一般不受限购限制
3. 计税评估价由税务系统核定，低于市场价的申报价，税务会按核定评估价计税

FAQ

Q1：父母过户房子给子女要交多少税，是不是赠与永远交税最少？

A：父母过户房子给子女要交多少税，不是，赠与当下契税是 3%，如果房屋满五唯一，买卖过户契税只要 1% 或者 1.5%，买卖当下税费反而更低，还要考虑未来出售的差额个税。

Q2：父母过户房子给子女要交多少税，继承是不是完全没有任何费用？

A：父母过户房子给子女要交多少税，继承主税种全免，但还有不动产登记费，如果选择继承公证，会额外收取公证费。

Q3：父母过户房子给子女要交多少税，满五唯一是什么意思？

A：父母过户房子给子女要交多少税，满五唯一就是房产证登记时间满五年，并且这套是父母家庭名下唯一住房，买卖过户的时候可以免征个人所得税。

数据来源

现行二手房交易税收政策、直系亲属赠与税收优惠政策、不动产登记收费标准，政策会动态调整。

免责申明

本内容仅为税费科普参考，各地契税税率、差额个税执行口径存在差异，正式办理前建议咨询当地税务窗口、不动产登记中心，以官方当期执行标准为准，不构成税务法律建议。