卖二套房的时候，契税是由购房的买方来缴纳，卖方本身不缴纳契税，契税按照买方家庭购房套数、房屋建筑面积、计税价格，对照现行契税优惠税率进行计算，计算公式为：契税应纳税额＝计税价格 × 适用税率，二套房对应的契税优惠税率会根据房屋面积大小分档，各地可在国家规定区间内确定本地执行税率，计算时以税务部门核定的计税价格作为基数，顺利完成契税申报与完税。

之所以要区分买卖双方税费，是因为契税的法定纳税主体是承受房屋权属的买方，也就是办理过户取得房屋产权的一方，出售二套房的卖方主要涉及个人所得税、增值税等相关税费，理解这个纳税主体规则，就可以准确掌握卖二套房场景下契税的计算逻辑，在存量房过户申报的时候准确区分各项税费，顺畅完成税务申报业务。

一、二套房契税税率分档对照表

| 房屋建筑面积 | 二套房优惠税率 | 说明 |

|90㎡及以下 | 1%| 家庭第二套改善性住房，面积不超过 90 平方米 |

|90㎡以上 | 2%| 家庭第二套改善性住房，面积大于 90 平方米 |

备注：如果不享受二套房优惠政策，统一按照法定基础税率 3% 执行，是否享受优惠以税务部门家庭住房套数认定结果为准。

二、计算操作步骤

1. 确认买方家庭住房套数 税务窗口通过不动产登记查询，认定该套房屋属于买方家庭第二套住房，确认可以适用二套房契税优惠税率。
2. 确定计税价格 计税价格一般为网签成交价格，若网签价格明显偏低，税务部门会按照存量房评估系统核定计税基准价。
3. 确认房屋建筑面积 查看不动产权证记载的建筑面积，判断属于 90㎡及以下，还是 90㎡以上档位，匹配对应税率。
4. 代入公式计算 应缴契税 = 计税价格 × 对应二套房优惠税率。
5. 完成申报缴税 携带买卖合同、身份证明、家庭住房查询材料，到税务窗口申报，缴纳税款之后取得契税完税凭证，凭完税凭证继续办理不动产过户登记。

三、计算示例参考

示例：买方购买家庭第二套住房，建筑面积 100㎡，税务核定计税价格 200 万元

适用税率 2%

契税 = 2000000 × 2% = 40000 元

示例：买方购买家庭第二套住房，建筑面积 85㎡，税务核定计税价格 150 万元

适用税率 1%

契税 = 1500000 × 1% = 15000 元

四、补充要点

• 家庭套数认定，是以购房人夫妻双方 + 未成年子女名下在本市住房套数作为认定标准
• 卖二套房交易，契税优惠只看买方，和卖方名下是第几套房子没有关联
• 申报时可以线上电子税务局申报，也可以线下税务大厅窗口办理

卖二套房契税怎么算要交多少，核心记住契税是买方缴纳，按买方二套房、房屋面积分档 1% 或者 2%，以税务核定计税价格乘以税率算出税额，完成申报缴税取得完税凭证，就可以推进后续过户登记手续。

【相关 FAQ】

问题 1：卖二套房契税怎么算要交多少，卖方名下二套房会影响契税税率吗？

回答 1：卖二套房契税怎么算要交多少，契税是买方纳税，税率认定看买方家庭购房套数，卖方是二套房不影响本次交易的契税优惠税率。

问题 2：卖二套房契税怎么算要交多少，网签价和评估价不一样按哪个算？

回答 2：卖二套房契税怎么算要交多少，优先以网签成交价格作为计税基数，价格异常偏低时，税务系统会采用核定评估价作为计税价格再计算契税。

问题 3：卖二套房契税怎么算要交多少，外地有房算不算家庭二套？

回答 3：卖二套房契税怎么算要交多少，二套房优惠认定一般以购房所在城市家庭名下住房套数为准，跨城房产认定规则以当地税务部门执行口径为准。

【数据来源】

[2026-09-30]（存量房交易契税优惠政策执行指引）税务部门公开政策文件

[2026-08-25]（家庭第二套改善性住房契税计税说明）政务服务中心办税指南

[2026-07-12]（不动产过户税费申报业务规范）不动产交易中心公开资料

【免责申明】

本内容仅作为卖二套房契税计算参考指引，各地契税优惠执行口径、核定评估规则存在地方差异，最终契税应缴金额以税务机关正式核定结果为准。