上海动迁房（配套商品房），满足上市交易年限、已经办理不动产权证之后，交易税费按普通住宅二手房规则计算，分买方、卖方各自承担对应税费，核心前提是先确认动迁房已经达到可上市交易条件，完成产证办理，具备过户资格；税费主要包含买方契税，卖方增值税及附加、个人所得税，同时可以享受上海动迁房对应的个税相关优惠，计税价格一般是税务系统核定计税价（申报价与评估价取高），办理前准备动迁安置协议、不动产权证、买卖合同、原购房相关票据、双方身份证件，到不动产税务联办窗口申报核算。

一、交易税费项目对照表

表格

核心要点：上海动迁房个税优惠，是动迁安置类住宅的重点，核算时需要提供动迁安置协议，确认安置原始成本，作为差额计税依据

二、申报材料清单

1. 上海市动迁安置协议
2. 不动产权证书
3. 二手房买卖合同
4. 买卖双方身份证、户口本、婚姻证明
5. 原始安置结算单、安置成本票据
6. 家庭住房套数查询材料
7. 满五唯一相关证明材料（如适用）

三、上海动迁房交易税费申报详细步骤

1. 第一步核验上市资格：确认动迁配套房已经满足上市交易年限，不动产权证已经办妥
2. 第二步判定房屋属性：确认属于普通住宅，核算是否满 2 年、是否满 5 年、是否卖方家庭唯一住房
3. 第三步确定计税基数：税务核定计税价格，对比申报价与评估价，按孰高核定
4. 第四步分项测算：分别计算买方契税，卖方增值税及附加、个人所得税
5. 第五步准备全套申报资料，预约不动产交易中心税务联办窗口
6. 第六步窗口提交材料，税务审核动迁协议、安置成本，出具税费核定单
7. 第七步按核定金额缴税，领取完税凭证
8. 第八步办理不动产过户登记，领取新不动产权证

四、补充要点

• 满 2 年是增值税免征关键节点，满 5 且卖方家庭唯一住房是个税免征关键节点
• 动迁房原始安置成本票据、动迁协议是差额征收个税的核心材料，建议提前整理齐全
• 上海二套住宅契税统一按 3%，和首套契税优惠区分开
• 如果是非普通住宅，增值税规则和普通住宅不一样，核算时要单独区分房屋普通住宅认定标准

【相关 FAQ】

问题 1：上海动迁房交易税费要怎么算，满五唯一可以免个税吗？

回答 1：上海动迁房交易税费要怎么算，动迁房属于住宅，满足满 5 年并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税可以免征，同时还要确认增值税是否满 2 年免征条件。

问题 2：上海动迁房交易税费要怎么算，买方二套契税是多少？

回答 2：上海动迁房交易税费要怎么算，买方如果是上海二套住宅，契税统一按 3%，不再按 90㎡面积拆分优惠税率。

问题 3：上海动迁房交易税费要怎么算，没有动迁协议影响个税核算吗？

回答 3：上海动迁房交易税费要怎么算，差额征收个税需要动迁安置协议、安置结算单确认原始安置成本，如果缺少这份材料，会影响差额抵扣，一般改为核定征收方式核算个税。

【数据来源】

[2026-10-25]（上海配套动迁安置房上市交易税收政策）上海税务、上海不动产交易中心公开办税资料

[2026-10-25]（上海二手房住宅契税增值税个税相关政策）国家税务总局上海市税务局公开政策

【免责申明】

本内容仅作为测算参考，上海动迁房交易税费要怎么算，普通住宅认定、上市年限、税收优惠执行口径可能随政策调整，最终税费以上海不动产交易中心税务窗口核定结果为准，办理前建议提前咨询窗口确认。