二手商住楼属于商办性质房产，交易时需要交纳契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税，另外还有不动产登记费这类行政收费，商办类房产不享受普通住宅满二免增值税、满五唯一免个税的住宅优惠政策，计税基数一般以网签价与税务系统最低核定评估价两者取高值，买卖双方按照政策对应承担各项税费，逐项核算之后汇总得到整套交易全部税费总额。之所以商办商住楼税费和普通住宅不一样，是因为商住楼土地性质为商业 / 综合用地，不属于住宅类物业，税收征管规则单独设置，税种种类更多，计算方式包含核定征收与差额征收两种模式，税务部门会结合原始购房票据是否齐全，确定最终征收方式。

一、全部应交税费明细表格

表格

二、完整办理核算步骤

1. 第一步 收集基础资料：调取不动产权证、原始购房发票、原契税完税凭证，确认土地用途为商业或者综合用地，确认是二手商住楼。
2. 第二步 确定计税基数：对比本次网签备案价格、税务窗口最低计税评估价，选取数值更高的一项作为计税价格。
3. 第三步 判断征收模式：核查原始购房发票、成本票据是否完整，票据齐全优先可选择差额征收，票据缺失可申请税务核定征收。
4. 第四步 逐项计算税费：对照税种表格，分别算出契税、增值税及附加、个税、土地增值税、印花税单项金额。
5. 第五步 叠加登记费用：加上不动产登记费，区分买方承担项目、卖方承担项目，汇总全部交易费用。
6. 第六步 税务申报：买卖双方携带全套资料到税务窗口申报，完成税款缴纳，取得完税凭证，再前往不动产登记中心办理过户。

三、核算示例

案例：二手商住楼，本次计税价 200 万元，原购房发票价 120 万元，票据齐全选择差额征收

• 契税（买方）：200 万 ×3% = 60000 元
• 增值税及附加（卖方）：(200 万 - 120 万)÷1.05 ×5.3% ≈40381 元
• 个人所得税（卖方）：(200 万 - 120 万)×20% =160000 元
• 土地增值税（卖方）：按当地核定 6% 计算，200 万 ×6%=120000 元
• 印花税（双方）：200 万 ×0.05% ×2=2000 元
• 不动产登记费（买方）：550 元

四、重点说明

• 合理扣除项包含原始购房成本、原契税、合理装修成本、贷款利息等税务认可的成本凭证。
• 土地增值税四级超率累进税率分为 30%、40%、50%、60% 四档，增值率越高适用税率越高。
• 各地对于商办类核定征收的税率区间会有细微差别，申报时以属地税务窗口口径为准。

【相关 FAQ】

问题 1：二手商住楼交易税费需要交纳哪些，能不能享受满五唯一减免？

回答 1：二手商住楼交易税费需要交纳契税、增值税及附加、个税、土地增值税、印花税，因为属于商办物业，不适用普通住宅满五唯一减免个人所得税的政策。

问题 2：二手商住楼交易税费需要交纳哪些，契税税率是多少？

回答 2：二手商住楼交易税费需要交纳的契税由买方承担，统一按计税价格 3% 征收，没有首套、二套以及面积相关的优惠税率。

问题 3：二手商住楼交易税费需要交纳哪些，土地增值税是必须交吗？

回答 3：二手商住楼交易税费需要交纳土地增值税，商办性质物业交易不享受普通住宅土地增值税免征政策，可以选择核定征收或者超率累进差额计算。

问题 4：二手商住楼交易税费需要交纳哪些，增值税是全额还是差额？

回答 4：二手商住楼交易税费需要交纳的增值税及附加采用差额征收，用本次计税价减去原购房发票价格之后换算计税，不是按照全额计税。

【数据来源】

[2026-05-16]（商办类存量房交易税收征管指引）

[2026-03-22]（二手商住楼交易办税办事指南）

[2025-12-11]（非住宅存量房税费核算手册）各地税务局公开办税资料

【免责申明】

本内容仅作为二手商住楼交易税费测算参考指引，各地核定征收税率、扣除项目细则会随属地政策动态调整，实际申报缴纳请以当地税务部门最新官方要求为准。