房子按揭贷款还没有还清，现在绝大多数城市是可以正常拿到不动产权证书（房产证）的，和早年银行扣押原件的老政策不一样，目前不动产登记实行的是不动产登记簿登记抵押信息，不动产权证仍然可以发放给产权人，只是这套房屋在不动产登记簿上面会记载抵押登记状态，也就是房屋仍然抵押给贷款银行，产权人虽然持有不动产权证原件，但是房屋在按揭未结清之前，处置、过户会受到抵押登记约束，需要先完成解押才可以办理转移登记，办理的时候可以提前咨询当地不动产登记中心，确认本地发证的执行口径。

一、新旧两种模式对比表

表格

二、按揭房办理不动产权证完整步骤

1. 新房：开发商完成项目首次登记之后，业主提交材料办理分户不动产权登记
2. 提交申请材料：购房合同、身份证明、契税完税凭证、维修基金票据等资料
3. 不动产登记中心审核，同步办理抵押预告转正式抵押登记
4. 登簿完成，核发不动产权证书，证书原件交由产权人，系统登记簿留存抵押记录
5. 后续按揭全部结清之后，联系银行出具结清证明，办理抵押注销登记（解押）

三、深度关键要点说明

1. 有抵押不等于拿不到证

很多人容易混淆，认为只要有按揭抵押，房产证就必须押在银行，实际上抵押是登记在不动产登记簿，不是扣押纸质证书，业主拿到不动产权证之后，证书本身是合法有效的，只是这套房屋存在他项权利（银行抵押权）。

2. 持证之后房屋的权利限制

虽然手上有不动产权证原件，但是按揭没还完，房屋存在抵押登记，如果想要出售、过户、再次办理抵押，需要银行同意，并且完成贷款结清 + 解押登记，解除登记簿上面的抵押记录之后，才能正常办理过户业务。

3. 二手房按揭的情况

二手房交易办理按揭贷款，完成过户之后，新产权人取得不动产权证，同时办理抵押登记，同样是产权证由产权人持有，登记簿记录抵押状态，和新房按揭规则保持一致。

4. 特殊情况

少数银行或者个别地区，在贷款合同里面约定保管不动产权证原件，这种属于合同约定的特殊安排，办理贷款的时候可以跟银行客户经理确认，是否会扣留证书原件。

四、办理优化建议清单

1. 办证前可以提前致电不动产登记中心，确认本地按揭房是否直接发证给业主
2. 跟贷款银行确认，是否存在要求保管不动产权证原件的相关约定
3. 拿到不动产权证之后妥善保管，后续办理解押、交易业务都需要使用
4. 按揭结清之后，记得及时办理抵押注销登记，更新不动产登记簿状态

综合来看，按揭贷款尚未还清，现行政策下一般业主可以拿到不动产权证书原件，抵押信息登记在不动产登记簿，持有的证书有效，只是房屋带有抵押登记，后续交易过户需要办理解押，提前确认银行和不动产中心的执行规则，就可以清楚了解本地办证安排。

【相关 FAQ】

问题 1：房子按揭没还完拿到的不动产权证，和全款房的证是一样的吗？

回答 1：房子按揭没还完拿到的不动产权证书，证书版式本身和全款房不动产权证一致，区别是不动产登记簿系统里面登记了抵押信息，纸质证书外观没有明显抵押标注。

问题 2：房子按揭没还完，拿着不动产权证可以直接过户吗？

回答 2：房子按揭没还完，即便手上持有不动产权证原件，因为房屋存在抵押登记，不能直接办理过户，需要结清贷款完成解押之后，才可以正常办理过户登记。

问题 3：为什么有些银行还是会把按揭房的房产证收走？

回答 3：少数银行在贷款合同里面约定保管不动产权证原件，属于银行合同约定安排，不是法定强制要求，办理按揭的时候可以提前跟银行确认房子按揭没还完是否扣押证书。

问题 4：新房按揭，开发商办证的时候会同步做抵押登记吗？

回答 4：新房按揭办理分户不动产权证的时候，一般会同步办理抵押登记，也就是业主拿到不动产权证的同时，不动产登记簿登记银行抵押权，房子按揭没还完，抵押状态持续保留。

【数据来源】

[2026-10-25]（不动产抵押登记与发证业务规范）不动产登记中心公开办事指引

[2026-09-23]（按揭商品房分户登记业务说明）政务服务平台公开资料

[2026-08-19]（个人住房贷款抵押登记办理规范）商业银行个贷业务公开说明

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普参考，按揭房发证以及抵押登记执行口径，以当地不动产登记中心和贷款银行当期正式规定为准，不构成办证以及业务办理承诺。