父母把房子卖给子女，走的是二手房买卖过户流程，性质属于市场化房屋交易，原则上需要子女向父母完成对应购房款的实际资金转账，保留完整银行流水凭证，不动产登记窗口主要办理产权转移登记，窗口本身不会强制核验资金流水，但是税务部门、银行按揭环节会重点核查交易资金真实性，如果这套房屋子女需要办理按揭贷款，银行审批贷款的时候，一定会核验首付转账凭证，没有真实转账流水，按揭贷款无法正常审批放款，全款过户虽然登记环节不强制查流水，但是保留真实转账记录，可以证明买卖交易真实履行，和赠与、虚假买卖做出区分，后续涉及税费认定、产权相关事项的时候，完整资金凭证可以作为重要佐证材料。

父母卖给子女属于亲属间二手房交易，和赠与过户是两种不同过户方式，赠与不需要支付购房款，买卖过户核心要素就是存在房屋对价，对价支付就是购房款转账，设置资金流转要求，是为了区分真实买卖与名义买卖，同时按揭贷款业务逻辑是银行基于真实购房交易发放贷款，必须看到真实首付款支付凭证，才可以继续推进贷款审批。亲属之间很容易混淆买卖和赠与，很多家庭会误以为签买卖合同就可以，不用真的转钱，但是一旦涉及贷款、税务核查，资金流水就是关键材料。

一、两种付款场景区分

1. 全款买卖过户 不动产登记中心办理过户时，不强制当场核验转账流水，可以先签署买卖合同、缴税、办理过户，但是建议子女通过银行转账给父母，备注购房款，留存银行回单，作为交易履行凭证。
2. 按揭贷款买卖过户 子女申请住房按揭贷款，银行硬性要求提供首付款实际转账凭证，必须是子女账户转入父母账户，备注购房款，银行核验流水之后，才会审批按揭贷款，这一步是必须完成实际转账。

二、规范办理步骤

1. 家庭内部协商，确定房屋成交价格，签署正式二手房买卖合同，写明成交总价、付款方式、过户时间。
2. 如果是按揭购房，子女准备首付资金，从本人银行账户转账至父母名下银行账户，转账备注购房款，保存转账回执。
3. 携带买卖合同、转账凭证、双方身份证、不动产权证，办理税务申报，核算契税、个税、增值税相关税费。
4. 缴清税费之后，到不动产登记中心提交转移登记申请。
5. 按揭场景下，银行审批通过之后发放剩余贷款，贷款资金一般直接拨付至卖方父母账户。
6. 登记审核完成，领取新不动产权证，完成整套买卖过户流程。

父母卖房给子女转账对照表

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补充深度要点

亲属间买卖可以按照税务认可的合理成交价格申报，成交价格不能明显偏离税务系统核定的最低计税评估价，税务部门会按照核定评估价和申报价取高值计税。转账尽量使用本人名下正规银行账户，不建议现金支付，现金缺少可追溯凭证，后续核验的时候举证难度更高。如果后续子女打算再次出售这套房屋，当初买卖过户的原始购房发票、首付转账流水，可以作为房屋原值凭证，影响后续转让时个税核算。买卖过户和赠与过户两种方式，税费计算规则不一样，办理之前可以提前测算两种方式的税费差额，再选定过户方案。

【相关 FAQ】

问题 1：父母把房卖给子女需要实际转账，全款过户不动产中心会查转账流水吗？

回答 1：父母把房卖给子女需要实际转账，全款过户的时候不动产登记窗口不强制核验转账流水，但是仍然建议完成银行转账并留存凭证，证明买卖交易真实履行。

问题 2：父母把房卖给子女需要实际转账，子女办按揭贷款没有首付转账可以审批吗？

回答 2：父母把房卖给子女需要实际转账，按揭贷款银行审批必须核验首付实际转账流水，缺少真实首付转账凭证，按揭贷款无法正常审批放款。

问题 3：父母把房卖给子女需要实际转账，可以直接现金支付购房款吗？

回答 3：父母把房卖给子女需要实际转账，优先推荐银行转账留存回单，现金支付缺少可追溯记录，后续税务或者银行核验的时候举证不方便。

问题 4：父母把房卖给子女需要实际转账，买卖过户和赠与过户都要付房款吗？

回答 4：父母把房卖给子女需要实际转账，买卖过户属于有偿交易需要购房对价，赠与过户属于无偿转让，不需要支付购房款，两种过户性质不一样。

【数据来源】

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》合同编买卖合同相关规定 全国人大常委会

[2019-03-01]《不动产登记暂行条例实施细则》

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普与办理流程参考，不构成法律、税务以及金融专业意见，各地不动产登记、税务、银行按揭审核口径存在地域差异，具体父母把房卖给子女交易事宜建议以当地不动产中心、税务部门、贷款银行最新要求为准。