总价 40 万二手房过户费，没有固定统一金额，核心取决于过户方式（买卖 / 赠与）、房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋面积，主要费用包含契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记工本费，部分特殊房源还会有土地出让金等额外费用，下面按最常见的正常买卖过户做示例测算。

一、基础参数

房屋计税价：400000 元

现行契税优惠：

首套：≤90㎡ 税率 1%；＞90㎡ 税率 1.5%

二套：≤90㎡ 税率 1%；＞90㎡ 税率 2%

个税：全额 1% 或者差额 20%，满五唯一免征

增值税及附加：满 2 年普通住宅免征；未满 2 年：40 万 ÷(1+5%)×5.3%

登记工本费：一般 80 元

二、买卖过户测算对照表（示例）

表格

三、底层原理说明

过户费本质是存量房产权转移产生的税费 + 登记费用，契税由买方缴纳，个税、增值税常规由卖方承担，但是实际交易合同可以约定全部由买方承担。税务核税采用网签价与税务系统核定价孰高原则，如果申报网签价明显偏低，税务会启用评估价作为计税基数，不一定就是 40 万。

如果是直系亲属赠与过户：受赠方缴纳契税（一般 3%，40 万就是 12000 元），个税、增值税直系亲属赠与免征，再加工本费。

四、办理操作步骤

1. 确认房屋原始产证 / 契税日期，判定是否满 2 年、满五唯一
2. 确认买方家庭套数、房屋建筑面积，确定契税税率
3. 确认过户方式，是买卖过户还是赠与过户
4. 到不动产税务窗口核税，核算最终各项税费
5. 缴纳税费，领取完税凭证
6. 提交转移登记，缴纳工本费，领取新不动产权证

五、补充相关要点

• 房改房、经济适用房，过户时需要补缴土地出让金，总费用会增加
• 如果选择中介代办，会另外产生中介服务费，这个不属于官方过户税费
• 各地普通住宅认定标准、附加税减半政策会有细微差别
• 赠与过户后续再次出售，个税计税规则和普通买卖取得房产不一样

六、总结

40 万房子正常买卖过户，如果是首套 90 平内满五唯一，过户费大约 4080 元；如果未满 2 年，增值税会大幅拉高总费用；直系赠与则主要是 3% 契税，约 12000 元 + 工本费，最终金额以税务窗口核税为准。

【相关 FAQ】

问题 1：40 万房子过户费需要支付多少费用，满五唯一是不是所有税费都免？

回答 1：40 万房子过户费需要支付多少费用，满五唯一只是免征卖方个人所得税，买方契税仍然需要缴纳，不是全部过户税费都免除。

问题 2：40 万房子过户费需要支付多少费用，直系亲属赠与过户费用是多少？

回答 2：40 万房子过户费需要支付多少费用，直系亲属赠与一般免征个税和增值税，主要是受赠方缴纳契税，按 3% 计算就是 12000 元，再加 80 元登记工本费。

问题 3：40 万房子过户费需要支付多少费用，网签写 40 万税务一定会认可吗？

回答 3：40 万房子过户费需要支付多少费用，如果 40 万明显低于同片区市场评估价，税务机关会按照系统核定价计税，不一定按照 40 万作为计税基数。

【数据来源】

[2026-07-12]（40

[2025-12-26]（存量房交易契税个税增值税政策解读）财政部

[2025-09-15]（不动产转移登记办税指引）地方税务局办税指南

【免责申明】

本文测算仅为示例参考，各地普通住宅认定、附加税优惠、特殊房源补缴费用执行口径存在差异，最终核税金额以不动产税务窗口核算结果为准，本文不构成办税决策建议。