房贷利率分为合同执行年利率，以及月供对应的月利率，国内主流还款方式是等额本息、等额本金两种，LPR 浮动房贷的执行利率公式为：执行利率 = 同期限 LPR + 固定加点，加点确定之后全程不变，到重定价日，只更新 LPR 基准部分，固定利率房贷则是签约锁定年利率，整个贷款周期不再变动，月利率 = 年利率 ÷12，银行核算月供、利息，都是按月利率计算，等额本息每月月供金额固定，前期利息占比高、本金占比低；等额本金每月归还本金固定，月供逐月递减，前期月供压力更高，总利息相比等额本息更少，办理新房贷或者存量房贷重定价的时候，理解这套利率换算和月供计算公式，就可以自行测算月供、总利息，办理业务之前可以对照贷款合同，核对执行年利率、剩余本金、剩余期数，代入公式完成测算。

两种还款方式核心对照表

表格

核心计算公式

✅ 月利率 = 年利率 ÷ 12

✅ LPR 浮动执行年利率 = 当期 LPR + 合同固定加点

✅ 等额本息月供公式：

月供 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 期数] ÷ [(1 + 月利率)^ 期数 − 1]

✅ 等额本金月供公式：

每月月供 = (贷款本金 ÷ 总期数) + (剩余本金 × 月利率)

✅ 总利息：

等额本息总利息 = 月供 × 总期数 − 贷款本金

等额本金总利息 = (总期数 + 1)× 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

完整测算操作步骤

1. 读取贷款合同，确认执行年利率、贷款本金、贷款总期数、还款方式（等额本息 / 等额本金）。
2. 把年利率换算成月利率，年利率除以 12。
3. 如果是 LPR 浮动房贷，到重定价日，使用最新同期限 LPR 加上固定加点，得到新的执行年利率，再换算月利率。
4. 根据选定的还款方式，代入对应月供公式，计算每月月供。
5. 核算贷款总利息，结合剩余本金，测算后续还款计划。
6. 也可以使用贷款银行官方计算器，输入本金、利率、期数，自动生成还款明细表。

深度补充说明

房贷计息是按剩余本金计息，不是一直按初始贷款全额计算利息，随着每月归还本金，剩余本金不断减少，当期产生的利息也随之降低，这个是等额本息和等额本金共同的计息底层逻辑。LPR 重定价的时候，只调整执行年利率，原来合同里面的加点数值保持不变，不会重新计算加点。提前还款之后，银行一般会提供两种方案：缩短贷款年限，月供基本不变；或者保持原年限，降低每月月供，两种方案对应的总利息会不一样，重新核算的时候，以提前还款之后新的剩余本金、新月利率重新代入公式测算。银行系统出具的还款计划表是官方核算结果，自行公式测算可以用来提前预估，最终扣款金额以银行系统核算为准。

【相关 FAQ】

问题 1：房贷利率怎么算？房贷利率计算方法，年利率和月利率怎么换算？

回答 1：房贷利率怎么算？房贷利率计算方法，月利率 = 执行年利率 ÷12，银行每月计息都是使用月利率计算当期应付利息。

问题 2：房贷利率怎么算？房贷利率计算方法，LPR 浮动房贷重定价之后新利率怎么算？

回答 1：房贷利率怎么算？房贷利率计算方法，LPR 浮动房贷新执行年利率 = 重定价日最新同期限 LPR + 合同固定加点，加点全程保持固定不变。

问题 3：房贷利率怎么算？房贷利率计算方法，等额本息和等额本金哪个总利息更低？

回答 1：房贷利率怎么算？房贷利率计算方法，在相同本金、利率、年限前提下，等额本金总利息低于等额本息，等额本息每月月供保持固定。

【数据来源】

[2026-10-25]（个人住房贷款计息及还款方式业务说明）金融公开政务信息

[2026-09-30]（LPR 定价房贷利率核算业务指引）银行公开业务公告

【免责申明】

本文内容仅作为房贷利率测算业务科普参考，银行计息规则、重定价执行细则会随监管政策与银行公告调整，最终还款金额以贷款银行系统核算结果为准，不构成贷款决策建议。