买第一套房和第二套房的契税不一样，首套房享受契税优惠税率，二套房也有对应的优惠税率，但是税率标准和首套房存在差别，计税的时候会按照家庭名下住房套数、房屋建筑面积两个维度来确定适用税率，契税计税基数一般是房屋成交价格，剔除增值税之后的不含税价格，在办理不动产过户、网签之后，到税务窗口申报缴纳契税，家庭套数认定是按照购房所在地不动产登记系统查询的家庭住房记录来判定，提前了解首套、二套对应的税率，可以提前测算购房总成本，方便做购房预算规划。

首套与二套契税优惠税率对照表

表格

备注：以上为现行住宅契税优惠政策，非住宅不适用这套优惠税率

套数认定核心要点

• 认定口径：以家庭为单位，包含购房人、配偶以及未成年子女
• 认定范围：一般是购房所在城市的不动产登记系统内已经登记在册的住房
• 时间节点：以契税申报、不动产登记受理时点查询家庭住房套数为准

详细办理步骤

1. 家庭套数查询，在办理契税申报前，到不动产登记查询窗口或者线上政务平台，查询家庭名下已有住房套数，确认本次购房属于首套还是二套。
2. 确认房屋面积，核对购房合同里面登记的建筑面积，确认是否大于 90 平方米。
3. 确定适用税率，对照首套、二套契税税率表，匹配对应的优惠税率。
4. 核算契税金额，契税 = 不含增值税成交价格 × 适用税率。
5. 税务申报，网签完成之后，携带购房合同、身份证明、家庭套数查询材料，到税务窗口或者线上税务渠道申报缴纳契税。
6. 取得契税完税凭证，凭完税凭证继续办理后续不动产登记领证业务。

补充实操要点

• 已经出售过户的原有住房，完成产权转移登记之后，系统套数会更新，再次购房可以按最新套数认定
• 拆迁安置房、法拍房、继承房在契税申报的时候，同样按照套数认定规则判定是否适用首套或者二套优惠
• 部分地区会有本地补充执行细则，申报前可以提前电话咨询税务窗口确认 综合来看，买第一套房和第二套房的契税不一样，90 平及以下首套二套税率相同都是 1%，90 平以上首套 1.5%、二套 2%，申报前做好家庭套数查询，确认房屋面积，就可以准确核算契税金额。

【相关 FAQ】

问题 1：买第一套房和第二套房的契税一样吗，90 平以下首套二套税率相同吗？

回答 1：买第一套房和第二套房的契税一样吗，90 平方米及以下的住宅，首套房和第二套房契税税率都是 1%，这个区间税率是相同的。

问题 2：买第一套房和第二套房的契税一样吗，套数是按全国还是本市认定？

回答 2：买第一套房和第二套房的契税一样吗，住房套数优惠认定一般是按购房所在城市查询家庭名下住房记录，不是全国范围累计计算。

问题 3：买第一套房和第二套房的契税一样吗，契税计税价格是合同总价吗？

回答 3：买第一套房和第二套房的契税一样吗，契税计税基数是剔除增值税之后的不含税成交价格，不是直接按照含税合同总价计算。

【数据来源】

[2026-10-24]（首套二套住宅契税优惠政策指引）税务公开政策专栏

[2026-09-22]（契税申报套数认定办事说明）政务服务公开资讯

[2026-08-18]（不动产登记契税完税业务规范）税务部门公开公告

【免责申明】

本文介绍买第一套房和第二套房的契税一样吗相关内容为公开政策参考，各地执行细则、政策后续如有调整，不构成申报承诺，最终适用税率与计税方式以税务机关正式核定结果为准。