首段核心结论：父母把房屋过户给儿子，主流分为赠与过户、买卖过户两种方式，如果房屋还有贷款抵押，需要先结清贷款办理解押之后，才可以办理产权转移登记，两种方式所需手续、税费规则不一样，赠与适合短期家庭内部产权变更，买卖过户在未来再次出售的时候税费规划更灵活，办理前优先对比两种方案的费用差额，准备亲属关系证明、不动产权证、双方身份证件，按照不动产登记中心流程完成网签、税费申报、转移登记，最终领取儿子名下新的不动产权证。

两种过户方式核心对比表

表格

办理完整手续步骤

前置步骤（有抵押房产必做）

1. 联系贷款银行预约提前结清，完成扣款，取得贷款结清证明。
2. 前往不动产登记中心办理抵押注销解押，房屋恢复无抵押状态。

赠与过户办理步骤

1. 准备材料：父母与儿子身份证、不动产权证、亲属关系证明。
2. 按当地不动产中心要求办理赠与相关申报，提交赠与申请。
3. 完成税费申报缴纳契税。
4. 双方到场办理不动产转移登记，产权变更至儿子名下。
5. 审核通过，领取新不动产权证。

买卖过户办理步骤

1. 双方签订二手房买卖合同，办理网签备案。
2. 提交材料，申报契税、个税、增值税，按政策判定是否满足免征条件。
3. 双方到场办理不动产转移登记。
4. 审核完成，领取儿子名下新不动产权证。

主要费用说明

1. 契税：两种方式都需要缴纳，按房屋面积、套数适用对应税率。
2. 个人所得税：直系亲属赠与免征；买卖过户看房屋是否满五唯一，符合条件可免征。
3. 增值税：直系亲属赠与免征；买卖过户看房屋持有年限，满足年限条件可免征。
4. 登记费：不动产转移登记收取固定登记工本费。
5. 可选费用：如需公证，会产生公证相关费用，部分地区赠与不强制公证。

补充实操要点

• 如果父母是共有产权，父母双方都需要到场签字，不能到场需要办理授权委托公证。
• 提前确认儿子是否具备当地购房资格，部分城市有限购政策，过户前需要核验购房资格。
• 赠与和买卖两种方案，建议提前测算总费用差额，结合后续是否打算再次出售做选择。
• 全套完税凭证、新不动产权证妥善留存，作为产权档案资料。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋过户给儿子需要哪些手续和费用，有贷款的房子可以直接赠与吗？

回答 1：房屋过户给儿子需要哪些手续和费用，带抵押房屋不能直接办理赠与过户，需要先结清贷款、办理解押之后，再走赠与或者买卖产权转移登记手续。

问题 2：房屋过户给儿子需要哪些手续和费用，直系亲属赠与是不是所有税都免？

回答 2：房屋过户给儿子需要哪些手续和费用，直系亲属赠与可以免征增值税和个人所得税，但是契税仍然需要按规定申报缴纳。

问题 3：房屋过户给儿子需要哪些手续和费用，赠与之后以后儿子再卖房税费会不会更高？

回答 3：房屋过户给儿子需要哪些手续和费用，赠与取得的房产，未来再次出售时个税核算口径和普通买卖取得房产有区别，如果长期持有规划可以优先测算买卖过户方案综合成本。

【数据来源】

[2026-10-25]（房屋过户给儿子需要哪些手续和费用）不动产亲属赠与登记业务指引

[2026-10-24]（房屋过户给儿子需要哪些手续和费用）二手房亲属买卖过户税费业务规范

【免责申明】

本文内容仅作为亲属房产过户科普参考，不构成交易、税费、不动产登记办理建议，税费标准、限购政策、登记要求以当地不动产登记中心与税务部门最新官方规定为准，房产过户请结合自身情况独立判断。