副标题：二手房过户计税基数与收费基准解析

首段结论先行：房屋过户税费，不是按照当年最初买房时的老价格来收取，核心是采用【本次网签申报价】和【税务系统存量房评估指导价（核定价）】二者取高值作为计税基数；仅个人所得税里面的 “差额征收”，会用到当年原始购房价格作为扣除原值，这是唯一会用到当初买房价格的项目，其余契税、增值税等都是以本次交易计税价计算。简单区分：计税基数是本次交易价格，差额个税才会引用原始购入价。

一、核心原理

税务部门有存量房交易评估系统，如果买卖双方填报的网签价格，明显低于系统评估指导价，税务会按系统核定价作为计税价格，防止低报价格少缴税，也就是常说的 “核税评估价”。

✅ 本次网签价 ≥ 系统核定价 → 按网签价计税

✅ 本次网签价 ＜ 系统核定价 → 按系统核定价计税

二、各税费计费基准对照表

表格

三、分层要点说明

1. 差额个税为什么要用原始购房价格

当选择差额 20% 征收个税时，公式：

差额个税 =（本次计税价格 − 原购房发票价格 − 原契税、合理装修等可扣除成本）× 20%

这种情形下，当年买房的原始发票价格就是 “原值”，用来计算增值差额。很多城市普通住宅一般默认可以选择全额 1% 个税，就不需要原始购房发票。

2. 特殊情形：房改房

房改房过户，如果是差额个税，原值一般是当年房改购房缴款金额，也就是房改时的购房成本价，同样是作为原值扣除项，不是本次过户的计税总价。

3. 登记费不属于税费

不动产登记费是按件收取固定金额，和房屋价格高低无关，不受本次网签价、原始买房价影响。

四、办理操作步骤

1. 买卖双方办理网签，填写本次交易网签申报价格
2. 税务窗口 / 线上核税，调取税务存量房评估系统指导价
3. 系统比对网签价与核定价，取高值确定计税基数
4. 如需差额 20% 个税，提供当年原始购房发票、原契税票作为原值凭证
5. 核算契税、增值税、个税，完成缴税
6. 完税之后，办理不动产转移登记过户

【相关 FAQ】

Q1：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，是不是老房子涨价之后，税费就按现在涨价后的价格收？

A：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，是的，契税、增值税是按本次交易计税价（本次网签价 / 核定价取高），也就是现在交易对应的价格，不是多年前最初买入的老价格。

Q2：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，没有当年购房发票会怎么样？

A：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，如果想要走差额 20% 个税，没有原始购房发票就无法确认原值，一般会改为全额核定征收个税，按本次计税价全额计算。

Q3：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，赠与过户也是按老价格计税吗？

A：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，赠与过户属于非交易过户，一般按税务评估价计税，不是按当年原始买入价，个税特殊规则和买卖过户不一样。

Q4：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，继承过户要按当初买房价交税吗？

A：房屋过户是按买房时价格收取费用吗，法定继承过户本身免征契税，不按原始买房价收交易类税费，后续继承之后再出售，才会涉及差额个税，会用到继承前的房屋原值。

【数据来源】

1. 存量房交易税收征管相关政策文件
2. 不动产登记中心二手房过户办事指南
3. 个人住房转让个人所得税差额征收相关税务公开解读

【免责申明】

本文内容仅作为房屋过户是按买房时价格收取费用吗的知识参考，各地税务核定价规则、个税征收方式、优惠政策存在地区差异，实际核税以当地税务部门当期官方口径为准，不构成税务专业决策建议。