缴纳契税的计税依据，是不含增值税的成交价格，也就是把购房合同价款里面包含的增值税剔除之后的金额作为契税计税基数，再乘以对应契税税率计算契税应纳税额。政策核心逻辑是契税属于财产转移税，增值税属于流转税，两项税种独立核算，不能把增值税重复计入契税计税基数，避免税上加税。日常新房交易当中，开发商开具的商品房销售发票会单独标注不含税金额、增值税税额，税务窗口申报契税的时候，直接读取发票上的不含税价来核算；二手房交易场景，网签合同如果价款是含税口径，申报契税时需要换算成不含增值税价格，如果交易符合增值税免征条件，就直接以成交价格作为契税计税依据，不再做增值税剔除换算。除正常成交价格之外，如果成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会参照评估价格核定计税价格，核定之后同样按照不含税口径核算契税。

计税口径对照表

表格

申报办理步骤

1. 获取交易凭证：新房拿到增值税普通发票或者专用发票，二手房准备网签买卖合同，确认合同标注的总价款口径。
2. 确认增值税状态：核对本次交易是否需要缴纳增值税，二手房重点核验是否满足满二免征增值税条件。
3. 换算计税基数：需要剔除增值税的场景，按照公式换算成不含税价格，新房直接读取发票不含税金额。
4. 匹配契税税率：根据房屋套数、房屋面积，对应适用契税优惠税率。
5. 计算应纳税额：契税应纳税额 = 不含增值税计税价格 × 适用契税税率。
6. 税务窗口或者线上办税渠道提交申报，完成契税缴款，取得契税完税凭证。

补充关键要点

购房合同里面如果同时约定房价、装修款、车位款，要区分是否并入交易计税总价，各地税务会判断装修、车位是否属于房屋权属转移相关价款，并入之后依然按照不含增值税口径计算契税。发票上的不含税价是税务系统优先采信的数据，申报时优先使用发票数据，减少人工换算误差。契税优惠政策的判断，是以不含税计税价格对应的房屋属性、家庭住房套数来判定，优惠税率不会改变不含税作为计税基数这个核心规则。

【相关 FAQ】

问题 1：缴纳契税是含税价格还是不含税价格，新房发票上的总价款可以直接用来算契税吗？

回答 1：缴纳契税是按照不含税价格核算，新房发票总价款属于含税金额，不能直接用来计算契税，要提取发票上单独列示的不含税金额作为计税基数。

问题 2：缴纳契税是含税价格还是不含税价格，二手房免增值税的时候怎么处理？

回答 2：缴纳契税是按照不含税价格核算，二手房交易增值税免征时，不存在增值税需要剔除，直接以成交价格作为契税计税依据。

问题 3：缴纳契税是含税价格还是不含税价格，网签价高于评估价怎么确定计税基数？

回答 3：缴纳契税是按照不含税价格核算，优先采信正常合理成交的不含税网签价，只有价格明显偏低无正当理由时，才启用税务核定评估价，核定价依旧按不含税口径。

问题 4：缴纳契税是含税价格还是不含税价格，车位和装修款会影响这个计税口径吗？

回答 4：缴纳契税是按照不含税价格核算，如果车位、装修款被并入房屋交易总价款，并入后的总价款依旧需要剔除增值税，再计算契税。

【数据来源】

[2026-07-25]（契税计税依据不含增值税政策解读）国家税务总局办税公开指引

[2026-05-19]（新房二手房契税申报业务问答）各地不动产税务联合办税公告

[2025-12-12]（契税法配套计税口径说明）税务政务公开业务文档

【免责申明】

本文内容仅作为政策科普参考，不同地区税务窗口在特殊交易类型的价款认定、换算细则存在执行差异，最终契税计税基数、应纳税额以房屋所在地税务主管部门正式审核结果为准，申报前建议提前咨询属地办税窗口确认最新执行标准。