契税申报环节认定二套房，核心口径是以购房家庭（购房人、配偶以及未成年子女）在契税申报时，购房所在地不动产登记系统内已登记的住房套数来判定，也就是常说的 “认房，购房所在地”，不是全国所有房产合并计算，也不是单纯看有没有贷款记录，这个认定是税务部门在办理契税纳税申报时，通过不动产登记信息查询结果作为主要依据，用来确定适用首套或者二套契税税率，认定时点为办理契税申报纳税的时点，不是签购房合同、网签或者放款的时间，家庭名下已经登记在册的住宅类房产计入套数，非住宅（商铺、公寓商办）一般不计入这个住房套数统计。

核心认定要点对照表

表格

深度核心要点

1、和银行房贷 “认房又认贷” 的区别

银行按揭首套认定经常会参考贷款记录，但是契税二套认定是税务口径，主流执行是认房（本地住宅登记套数），不参考过往住房贷款记录，这点是很多人容易混淆的重点，同一套房子，银行按二套贷款，契税有可能依然按首套申报，二者是两套独立认定体系。

2、已经出售的老房子是否计入

如果之前名下住宅已经完成过户、不动产登记系统已经注销登记，在契税申报查询的时候系统已经没有这套房记录，就不再计入家庭住房套数。

注意：只签了买卖合同、还没完成过户注销登记，系统仍然显示名下有房，申报时仍然会算作现有住房，按二套认定。

3、共有房产怎么计算

家庭成员名下按份共有、共同共有的住宅，只要登记在家庭成员名下，这套住宅就会计入家庭住房套数。

4、未成年子女名下房产

未成年子女名下登记的住宅，纳入本家庭套数合并计算；子女成年之后独立成家，单独作为新家庭认定套数。

5、契税税率参考（现行优惠）

• 家庭首套住房：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
• 家庭二套住房：90㎡及以下 1%；90㎡以上 2%

提示：部分地区政策执行存在差异，以当地税务机关现行优惠政策为准。

契税申报认定办理步骤清单

1. 准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、网签材料
2. 前往税务办税窗口或者线上税务申报渠道提交契税申报
3. 税务部门发起不动产登记信息查询，调取家庭本地住宅登记套数
4. 根据查询结果判定属于首套 / 二套，匹配对应契税优惠税率
5. 确认计税价格，核算契税金额，完成缴税并取得完税凭证

【相关 FAQ】

问题 1：买房子交契税时二套房要怎么认定，外地的房子会算进契税二套吗？

回答 1：买房子交契税时二套房要怎么认定，契税认定是购房所在地认房，外地已经登记的住宅一般不计入本次本地契税二套认定。

问题 2：买房子交契税时二套房要怎么认定，以前有房贷但房子已经卖掉还算二套吗？

回答 2：买房子交契税时二套房要怎么认定，契税认定不看贷款记录，只要原房屋已经完成过户注销登记，申报时系统无记录，就不再计入套数。

问题 3：买房子交契税时二套房要怎么认定，商办公寓算不算二套住房？

回答 3：买房子交契税时二套房要怎么认定，商办性质公寓不属于住宅，不计入契税住房套数统计，不会影响二套认定。

问题 4：买房子交契税时二套房要怎么认定，是签合同的时候就确定套数吗？

回答 4：买房子交契税时二套房要怎么认定，认定时点是契税申报缴税当天查询结果，不是签购房合同的时候确定。

【数据来源】

[2025-07-22]（财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 契税家庭住房套数认定口径）税务公开政策文件

[2025-03-15]（不动产登记信息查询用于契税申报业务说明）税务部门公开业务科普

[2024-10-18]（契税优惠政策家庭住房套数认定实务解读）税务系统公开资料

【免责申明】

本文内容仅为契税政策知识科普，不构成税务申报承诺，各地税务机关执行细则、优惠政策可能动态调整，申报前建议咨询当地办税大厅或者 12366 税务热线确认最新口径。