购房贷款也就是常说的按揭贷款，是购房人在购买新房或者二手房的时候，以这套将要购入的房产作为抵押物，向银行申请贷款，资金直接用于支付购房尾款，贷款审批通过后银行会把贷款资金划付给开发商或者原房主，借款人后续按月向银行偿还本金和利息；房屋抵押贷款也叫房抵贷，是已经持有完整产权的自有房屋，产权人把这套已经拿到不动产权证的房子抵押给银行，申请经营或者消费类贷款，贷款资金可以按照对应用途使用，两种贷款虽然都是房产抵押类信贷业务，但是申请时点、抵押物状态、资金用途、办理链路存在明显区别，整套办理流程可以拆成前期准备、银行受理审核、抵押登记、放款、贷后管理五大板块，熟悉每一步所需材料、审核要点和办理顺序，就能顺畅完成整套业务办理。

一、购房贷款（按揭贷款）完整办理流程

前期准备阶段

1. 确认自身基础资质，提前核对征信、收入流水、负债情况，确认符合银行按揭贷款准入标准
2. 选定房源，新房对接开发商，二手房对接卖方，敲定购房方案，签订购房认购协议或者购房买卖合同
3. 准备全套基础材料清单 表格 64

银行受理与审批阶段

1. 向合作银行提交全部申请材料，填写房贷申请表
2. 银行进行初审，核验材料真实性，查询个人征信报告，核算收入负债比，评估还款能力
3. 银行委托评估机构对标的房产做价值评估，出具房产评估报告
4. 银行内部终审，确定贷款额度、贷款年限、执行利率、还款方式，出具贷款审批通过通知

抵押登记与放款阶段

1. 新房：待项目完成竣工、可以办理不动产权证之后，办理预抵押转正式抵押登记；二手房：审批通过后，买卖双方完成过户，拿到新不动产权证
2. 到不动产登记中心办理房产抵押登记，银行取得他项权利证明
3. 银行核验抵押登记完成，按照合同约定发放贷款，新房资金划转开发商，二手房资金划转卖方监管账户

贷后管理阶段

1. 借款人按照贷款合同约定，选择等额本息或者等额本金，每月按期还款
2. 可以申请提前还款，按照银行规则办理提前结清手续，结清之后办理解押登记，拿回完整产权

二、房屋抵押贷款（自有房产抵押）完整办理流程

前期准备阶段

1. 确认自有房屋已经取得不动产权证，产权清晰，无查封、无其他限制抵押的情形
2. 明确贷款用途，区分消费用途或者经营用途，提前准备对应的用途证明材料
3. 准备申请材料清单 表格 65

银行受理与审批阶段

1. 向银行提交房抵贷申请以及全套材料，填写贷款申请表
2. 银行受理初审，核查产权人征信、负债、还款能力
3. 银行安排评估人员上门或者线上评估房屋，出具正式房产评估报告，以此核定最高可贷额度
4. 银行终审审批，确定房抵贷额度、期限、利率、还款方式，下发审批结果

抵押登记与放款阶段

1. 审批通过之后，产权人和银行签署借款合同、抵押合同
2. 前往不动产登记中心办理房产抵押登记，领取他项权证
3. 银行确认抵押登记生效，按照合同约定将贷款资金发放至指定账户

贷后管理阶段

1. 按照合同约定按期归还月供，保持良好还款记录
2. 贷款全部结清之后，向银行申请开具结清证明，到不动产登记中心办理抵押注销，恢复房屋完整产权

三、两类贷款核心差异对照

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四、办理注意要点

1. 提交材料保证真实完整，信息和证件保持一致，减少补件等待时间
2. 提前确认银行对应的贷款年限上限、可贷成数、还款方式选项
3. 不动产抵押登记需要产权全部共有人共同到场签字确认
4. 放款之后保持按期履约，还款记录会持续体现在个人征信报告

【相关 FAQ】

问题 1：购房贷款和房屋抵押贷款的流程里面，抵押登记是不是必须本人到场办理？

回答 1：购房贷款和房屋抵押贷款的流程当中，正式抵押登记一般需要产权相关当事人到场办理，部分地区支持经过公证的委托代办，提前咨询当地不动产登记中心和经办银行就可以确认办理方式。

问题 2：购房贷款和房屋抵押贷款的流程审批阶段，银行都会做房产价值评估吗？

回答 2：购房贷款和房屋抵押贷款的流程审批阶段，银行都会委托评估机构对对应房产开展价值评估，评估结果是核定贷款可贷额度的重要参考依据。

问题 3：走完购房贷款和房屋抵押贷款的流程之后，提前结清贷款都需要办理解押吗？

回答 3：走完购房贷款和房屋抵押贷款的流程并且全部结清贷款之后，都需要向银行申请结清证明，再到不动产登记中心办理抵押注销解押，解除房产上面的抵押登记。

问题 4：购房贷款和房屋抵押贷款的流程，两种业务可以同时办理吗？

回答 4：购房贷款和房屋抵押贷款的流程属于不同业务场景，购房贷款是购房交易阶段申请，房屋抵押贷款是自有现房融资，业务办理时点相互独立，可以按照自身资金规划分阶段办理。

【数据来源】

[2026-09-15]（个人住房按揭贷款办理业务规范）

[2026-08-22]（不动产抵押登记办事指南）

[2026-07-30]（个人房屋抵押贷款业务办理指引）

【免责申明】

本文内容仅作为购房贷款和房屋抵押贷款流程科普参考，不同地区银行政策、不动产登记中心办理要求会存在差异，具体办理材料、审批标准、利率、年限、成数以经办银行以及不动产登记机构最新官方规定为准，不构成任何贷款办理承诺与投资建议。