核心结论：房子未满 5 年办理过户，也就是不满足 “满五” 这个条件，主要涉及契税、个人所得税、增值税及附加，还有不动产登记费，满五唯一的个税免征优惠无法享受，增值税是否免征要看现行住房交易政策，不再单纯按满 5 年作为增值税免税判定标准，个税一般可以选择差额 20% 或者核定征收 1%（各地核定比例略有差别），契税是按照买方家庭套数、房屋面积来确定税率，最终税费总额是各项税种相加，核算基数是网签申报价或者税务系统核定的评估价，两者取高值作为计税基础。

税种对照表

表格

详细要点拆解

1. 个人所得税 满五唯一的核心免税条件是同时满足持有满 5 年 + 卖方家庭唯一住房，只要未满 5 年，哪怕是唯一住房，个税也不能免征，两种征收方式，第一种差额征收：（现网签价 - 原购房成本 - 合理税费）×20%；第二种核定征收，直接按计税价格乘以核定征收率，交易的时候可以对比两种算法，选择更合适的申报方式。
2. 契税 契税属于买方法定税种，不受房屋是否满 5 年影响，只根据买方家庭名下住房套数、房屋建筑面积确定适用税率，和卖方持有年限没有关联。
3. 增值税及附加 注意现在住房增值税免税判定规则已经调整，不再沿用旧的满 5 年免税口径，办理核税的时候，以税务窗口当期执行政策判定是否需要缴纳增值税及附加。
4. 计税价格 税务窗口会比对网签价和税务评估价，取两者较高的数值作为计税基数，所有税种都基于这个基数计算。

办理核对步骤

1. 确认房屋原始购入时间，判断是否未满 5 年，准备原购房发票、原契税票，用于差额个税核算。
2. 确认买方家庭套数、房屋面积，确定契税适用税率。
3. 到税务窗口申报核税，窗口核算个税、契税、增值税及附加（如需），出具核税单。
4. 按核税单缴纳税费，取得完税凭证，之后办理不动产转移登记。

补充说明

房子未满 5 年过户，重点变化就是个税不再享受满五唯一免征，契税不受年限影响，增值税按现行政策判定，不同城市核定征收比例会有细微差别，办理前可以提前咨询税务窗口确认当期执行口径。

【相关 FAQ】

问题 1：房子未满 5 年过户交多少税，未满 5 年但是卖方唯一住房个税可以免吗？

回答 1：房子未满 5 年过户交多少税，满五唯一免税需要同时满足满 5 年和唯一住房，未满 5 年，即使是唯一住房，个税也不能免征。

问题 2：房子未满 5 年过户交多少税，个税是选差额 20% 还是核定 1%？

回答 2：房子未满 5 年过户交多少税，两种征收方式都可以申报，对比原购房成本，差额大适合核定征收，差额小适合差额 20%，以税务窗口认可方式申报。

问题 3：房子未满 5 年过户交多少税，契税也会因为未满 5 年提高税率吗？

回答 3：房子未满 5 年过户交多少税，契税税率只看买方套数和房屋面积，和房屋是否满 5 年没有关系。

【数据来源】

[2026-10-25]（二手房个人所得税征收相关规定）

[2026-08-18]（住房交易契税征收政策）财政部税务总局公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为税费预核算参考，不构成业务办理承诺，征收口径、核定比例、增值税政策以当地税务部门当期核定结果为准。