二手商住两用房办理贷款交易的时候，交易税费按照商业性质不动产标准计征，不享受住宅类满五唯一、首套契税优惠政策，税费主要包含契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税，另外贷款环节还会产生评估费、抵押登记费这类贷款相关费用，整体税费金额是根据本次网签计税价、原始购入成本、原值发票、原契税票等资料核算得出，没有固定统一金额，需要结合房源原始购入票据逐项计算。商住两用房土地用途一般是商业或者综合用地，房屋性质属于非住宅，这也是税费计算和普通住宅最大的区别，非住宅交易税费体系独立，土地增值税是商住类房源重点核算税种，需要按增值部分进行核算，贷款审批阶段银行会委托评估机构出具评估报告，评估价值会作为贷款额度核定参考，而税务部门计税会按照系统计税基准价与申报成交价孰高原则确认计税基数，买方办理按揭贷款本身不会改变交易税费种类，税费依旧是二手房过户环节的交易税费，贷款只是配套金融业务，会额外产生贷款相关服务与登记类费用。

1. 调取原始票据：收集原购房合同、原始购房发票、原契税完税凭证、原不动产证书，作为核算原值、增值额的基础资料。
2. 确认计税基数：确认本次交易申报价格，核对税务系统核定计税基准价，确定最终计税基数。
3. 委托贷款评估：银行按揭审批阶段，安排评估机构出具房产评估报告，确定评估价值，核算可贷额度。
4. 逐项测算税费：按非住宅标准，分别计算契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税。
5. 贷款与过户衔接：按揭审批通过之后，完成缴税、过户、抵押登记，银行发放贷款。

表格

• 原值票据重要性：原始购房发票、原契税票齐全，差额类税种核算会更加精准，提前把全部历史票据整理齐全。
• 贷款评估价和税基区分：贷款评估价是银行核定贷款额度使用，税务计税基数是税务部门核定标准，两者数值不一定相同，不要混为一谈。
• 属地细则差异：不同城市非住宅增值税、土增税征收方式会有属地执行细则，核算之前建议到不动产税务窗口确认当期征收口径。
• 费用拆分区分：过户交易税费和贷款配套费用属于两类费用，交易税费是过户环节缴纳，评估费抵押登记费是按揭贷款流程产生。

综合来看，二手商住两用房贷款交易的税费，按非住宅不动产标准核算，核心税种包含契税、增值税及附加、个税、土增税、印花税，再叠加贷款配套评估与抵押登记费用，具体总金额需要依靠原始票据和税务核定计税价逐项计算，办理前可以提前到税务窗口做预核算，同时同步推进银行按揭评估审批。

【相关 FAQ】

问题 1：二手商住两用房贷款要交多少税可以享受住宅满五唯一优惠吗

回答 1：二手商住两用房贷款要交多少税，因为属于非住宅性质，不能享受住宅满五唯一相关税费优惠，税费依旧按照非住宅交易标准逐项核算。

问题 2：二手商住两用房贷款要交多少税贷款评估价就是计税价格吗

回答 2：二手商住两用房贷款要交多少税，贷款评估价是银行审批贷款参考，税务计税价格由税务系统核定，二者不是同一个数值，不能直接等同。

问题 3：二手商住两用房贷款要交多少税土地增值税是必缴税种吗

回答 3：二手商住两用房贷款要交多少税，商住属于非住宅，土地增值税属于交易核心税种，过户环节需要按属地税务规定进行核算缴纳。

【数据来源】

[2026-10-18]（请问二手商住两用房贷款要交多少税

[2026-09-05]（非住宅二手房交易税费政策解读）财税行业公开媒体

[2026-07-30]（商住两用按揭贷款配套费用实务汇总）房产金融公开资讯

【免责申明】

本文内容基于公开财税政策资讯整理，各地非住宅税费征收细则、征收方式存在属地差异，仅作为预核算参考，最终税费金额与征收标准以主管税务机关、不动产登记中心官方核定结果为准。