新房办理按揭贷款，优先以购房合同上的实际成交价格作为贷款核算基数，一般不需要像二手房那样单独做房产评估，银行会对比购房合同成交价与项目备案价、同片区参考价格，如果成交价没有明显异常，就直接按合同实际成交价来计算可贷额度、首付比例；只有当银行认为成交价格明显偏离市场合理区间，才会启动价格核验，取较低值作为贷款核算基数。这个规则和二手房不一样，二手房因为是个人之间交易，银行普遍需要第三方评估，按评估价与网签价孰低来算贷款额度，新房是开发商一手商品房，已经有备案价格体系，所以核心基准是合同实际成交价。

新房与二手房核算对照表

表格

办理步骤

1. 和开发商签订商品房购房合同，确定房屋实际成交总价
2. 向银行提交按揭申请，银行核验合同价、项目预售备案价格
3. 银行核算首付比例、可贷款金额，确认贷款审批额度
4. 审批通过，签订借款合同，后续办理抵押放款

要点清单

• 可贷金额 = 核算基数 × 最高可贷成数，首付就是总价减去贷款金额
• 如果合同成交价明显偏高，银行有可能下调核算基数，意味着实际首付会变高
• 契税、维修基金等税费，仍然是按购房合同实际成交价单独计算，不是贷款核算基数
• 公积金新房贷款，同样是以购房合同实际成交价作为主要核算依据

【相关 FAQ】

问题 1：新房贷款是按照评估价还是实际价格，新房也要第三方评估吗？

回答 1：新房贷款是按照评估价还是实际价格，正常一手新房按揭一般不需要第三方评估，主要看购房合同实际成交价，只有价格异常才会核验。

问题 2：新房贷款是按照评估价还是实际价格，二手房是不是不一样？

回答 1：新房贷款是按照评估价还是实际价格，二手房是评估价和网签价孰低来核算贷款，和新房核算方式有区别。

问题 3：新房贷款是按照评估价还是实际价格，契税是按贷款核算价吗？

回答 1：新房贷款是按照评估价还是实际价格，契税是按购房合同实际成交价申报，和贷款核算基数不是同一个概念。

问题 4：新房贷款是按照评估价还是实际价格，公积金新房贷款也是按合同价吗？

回答 1：新房贷款是按照评估价还是实际价格，公积金新房按揭同样是以购房合同实际成交价作为主要核算依据。

【数据来源】

[2026-10-24]（一手商品房按揭贷款业务办理指引）商业银行公开业务资料

[2026-10-18]（商品房预售备案价格相关公开说明）住建部门公开信息

[2026-10-10]（公积金个人住房贷款业务规程）住房公积金中心公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为新房贷款是按照评估价还是实际价格相关公开信息整理参考，不构成信贷办理建议，各银行执行细则会有差异，实际办理请以经办银行最新官方要求为准。