购买家庭第二套改善性住房，二套房契税核心优惠标准为：面积 90 平方米及以下，按 1% 税率征收；面积大于 90 平方米，按 2% 税率征收，计税基数是不含增值税的房屋成交价格，也就是二套房契税应纳税额 = 不含增值税成交价格 × 对应适用税率，这个优惠政策是针对个人购买家庭第二套改善性住房设置的专项优惠，如果不符合改善性住房认定条件，则按照《契税法》规定的法定 3%~5% 幅度税率，由各省自行确定本地基准税率。很多购房者容易混淆首套和二套的判定口径，二套房认定一般是以家庭为单位，查询购房人、配偶以及未成年子女名下在购房所在地不动产登记系统内已经登记的住房套数，商贷记录、异地房产是否计入套数，各地执行细则会存在差异，办理前可以提前向不动产登记中心或者税务窗口确认认定规则。

一、二套房契税优惠税率明细

表格

二、计税依据计算说明

1. 新房：计税价格为网签合同成交价格，剔除增值税之后的金额
2. 二手房：一般以税务系统评估价与网签成交价两者之中较高的值作为计税基数，同样剔除增值税
3. 计算公式：二套房契税 = 不含增值税计税价格 × 适用税率 举例：一套二套房，不含增值税成交价 100 万元，面积 95㎡，适用 2% 税率，二套房契税 = 1000000×2%=20000 元

三、申报缴纳操作步骤

1. 完成网签，取得网签备案合同
2. 准备材料：购房人身份证、户口本、婚姻证明、家庭住房查询结果证明、购房合同、发票
3. 在不动产交易税务窗口或者电子税务局提交申报，系统自动判定是否符合二套房优惠资格
4. 核算二套房契税金额，完成缴款，取得契税完税凭证
5. 凭完税凭证继续办理不动产权证书

四、重点补充要点

• 家庭单位：包含购房人本人、配偶、未成年子女，成年子女单独购房一般独立计算套数
• 改善性住房定义：已有一套住房，再购入一套用于改善居住条件的住宅，商业用房、公寓等非住宅不适用这套住宅二套房契税优惠
• 政策动态：各省可以在法定区间内调整，部分城市会根据本地房地产调控安排更新执行口径，申报前建议核实当期当地税务公告

【相关 FAQ】

问题 1：二套房契税是不是全国统一固定税率？

回答 1：二套房契税的住宅优惠档（90㎡内 1%，90㎡以上 2%）是全国统一优惠框架，但是如果不满足改善性住宅优惠，法定税率区间 3%-5% 是由各省自行确定，所以不同省份的非优惠情形二套房契税基准税率会有差别。

问题 2：异地已经有一套房，本地再买算不算二套房契税的二套？

回答 2：二套房契税套数认定优先看购房所在地不动产登记记录，部分城市只认本地房产，部分城市执行全国住房套数查询，是否认定为二套房契税的二套，需要以购房地税务和不动产部门执行规则为准。

问题 3：购买商住公寓，能不能享受住宅二套房契税优惠？

回答 3：商住公寓属于非住宅，不适用住宅类二套房契税优惠政策，非住宅统一按照本省确定的法定契税税率计征，不能套用 90㎡以内 1%、90㎡以上 2% 的二套房住宅优惠税率。

问题 4：二套房契税可以在办房产证的时候再交吗？

回答 4：二套房契税一般是在办理不动产登记申报环节同步缴纳，也可以在网签之后提前在电子税务局申报缴纳，取得完税凭证之后，才能继续办理不动产权证，逾期申报会按照征管相关规定处理。

【数据来源】

[2021-09-01]（中华人民共和国契税法）全国人大常委会

[2016-02-22]（关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知）财政部 国家税务总局

【免责申明】

本文内容仅为政策科普参考，二套房契税最终认定、税率适用、计税金额以购房所在地税务机关当期正式执行政策与窗口核定结果为准，政策如后续调整，以最新官方公告为准。

要不要我帮你单独把你所在城市的二套房契税现行执行口径单独补充进去？