房屋买卖交易税是房产过户环节，按照国家税收规定，由买卖双方分别承担的各类税费总称，核心税种包含契税、个人所得税、增值税及附加，划拨土地性质房屋还会涉及土地出让金，非住宅类房屋买卖交易税还会增加土地增值税、印花税等项目，核算房屋买卖交易税的时候，以税务核定价与网签价二者取高值作为计税基数，同时结合房屋持有年限、房屋性质、买方家庭住房套数、房屋建筑面积来判定各项减免政策，满足满二、满五唯一条件时，可以对应减免增值税、个人所得税，整套房屋买卖交易税核算可以提前预估，方便交易双方提前规划资金，办理不动产过户联办窗口时，税务部门会对房屋买卖交易税进行官方复核，最终实缴金额以税务窗口核定结果为准。

一、房屋买卖交易税 核心税种对照表

表格

二、房屋买卖交易税 关键判定规则

1、计税基数取值规则

税务系统同时采集网签合同价格与税务评估核定价，房屋买卖交易税核算执行就高原则，选取两个价格当中更高的数值作为计税基数，计算其他税种之前，需要先剔除增值税金额，使用不含增值税价格核算契税等税费。

2、房屋持有年限认定

房屋持有起始时间，选取契税完税凭证填发日期、不动产权证书登记日期两者当中较早的日期，房屋买卖交易税核算时依靠这个时间判断是否满足满二、满五的认定标准。

3、满五唯一认定标准

满五指房屋持有时间达到五年，唯一指卖方家庭在本市登记范围内仅拥有该套住房，两项条件同时达成，房屋买卖交易税当中个人所得税可以直接免征。

4、满二认定标准

普通住宅持有满两年，房屋买卖交易税当中增值税及附加予以免征，部分城市非普通住宅满二之后执行差额征收增值税，具体规则以属地税务机关公告为准。

5、差额计税口径

个税选择差额 20% 计税，差额计算公式：本次计税价格 − 原购房价款 − 原购房契税 − 合理交易相关成本，原始购房票据完整的房屋买卖交易税可以选用差额计税，部分地区默认全额 1% 征收个税。

三、房屋买卖交易税 完整办理核算步骤

1. 收集基础资料：不动产权证、原始契税票、原购房发票、家庭住房查询证明、网签合同，确认房屋类型是商品房、房改房、安置房还是非住宅，确认买方家庭套数、房屋建筑面积。
2. 确定计税基数：对比网签价和税务核定价，选取较高价格，换算为不含增值税计税价格。
3. 核验减免资格：核验房屋是否满足满二、满五唯一，确认增值税、个税是否享受减免。
4. 分项核算税费：参照税种表格，套用对应税率，逐项计算每一项房屋买卖交易税。
5. 汇总总金额：把全部应缴税费相加，得到整套房屋买卖交易税总额，交易合同可以约定各项税费由买方或者卖方承担。
6. 联办申报缴款：在不动产登记与税务联办窗口，或者电子税务局提交资料，完成房屋买卖交易税复核、申报以及税款缴纳。

四、房屋买卖交易税 补充特殊场景

• 同一套房屋同时存在自用与交易，仅针对本次过户交易部分核算房屋买卖交易税
• 房改房、划拨土地安置房办理过户，除常规税种之外，需要额外核算土地出让金，并入整套房屋买卖交易税总金额
• 商铺、写字楼等非住宅办理过户，房屋买卖交易税除契税、个税、增值税附加之外，还要核算土地增值税，整体核算逻辑比普通住宅更加复杂

核算房屋买卖交易税核心要点是锁定计税基数，逐项核验减免条件，分税种套用税率计算，提前完成房屋买卖交易税预估，能够让交易资金安排更加清晰，过户申报环节税务机关会再次复核房屋买卖交易税，以官方最终核定金额作为实际缴款依据。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋满足满五唯一，核算房屋买卖交易税的时候个人所得税还需要缴纳吗？

回答 1：房屋满足满五唯一，核算房屋买卖交易税的时候个人所得税可以免征，房屋买卖交易税继续核算契税等其余税种。

问题 2：普通住宅持有不满两年，房屋买卖交易税是否需要计征增值税及附加？

回答 2：普通住宅持有不满两年，房屋买卖交易税需要正常计征增值税及附加，普通住宅满二之后才可以享受增值税免征政策。

问题 3：买方二套住房面积 110 平，房屋买卖交易税里面契税适用多少税率？

回答 3：买方二套住房面积大于 90 平方米，房屋买卖交易税里面契税税率为 2%，以不含增值税计税价格作为基数计算契税金额。

【数据来源】

[2024-11-20]（房屋买卖交易税征管相关公告）

[2023-09-10]（不动产登记联办税费核算操作规范）自然资源部 税务总局联合发文

【免责申明】

本文内容仅作为房屋买卖交易税政策科普参考，不构成税务、房产交易专业意见，各地执行口径、税率与减免政策存在地区差异，实际办理房屋买卖交易税申报与过户缴税，请以主管税务机关和不动产登记部门最新正式公告以及窗口答复为准。