买房按揭主要分为等额本息和等额本金两种主流计算方式，核心是根据贷款本金、贷款年利率、贷款年限这三项基础参数，测算出每月需要偿还的月供金额，等额本息是每个月月供数额保持一致，前期利息占比偏高、本金占比偏低；等额本金是每月偿还固定本金，利息随着剩余本金减少逐月下降，整体总利息会比等额本息更低，办理按揭的时候可以结合自身收入规划，挑选适合自己的还款方式，计算的时候要注意，年利率需要转换成月利率，也就是年利率除以 12，所有计算都建立在 LPR 加点后的执行利率基础之上，后续如果到重定价日，利率发生变动，月供也会跟着重新计算。

一、买房按揭计算的底层原理

按揭贷款本质属于分期偿还的长期借款，银行按照剩余未归还本金来计收利息，每归还一期，剩余本金就减少一部分，下期计息基数随之变小。

等额本息的设计逻辑，是把全部本金加上全部利息平摊到每一个还款月，通过公式平衡每月还款总额，做到每月月供固定，方便家庭做长期收支预算。

等额本金的设计逻辑，是每月偿还的本金金额固定不变，利息单独按照当期剩余本金单独核算，所以月供逐月递减，适合前期收入较高、希望减少总利息支出的借款人。

二、核心计算公式

表格

计算示例

假设贷款本金 100 万元，贷款 30 年也就是 360 期，年利率 4.0%，月利率 = 4.0%÷12

✅等额本息：月供约 4774.15 元，全部总利息约 71.87 万元

✅等额本金：首月月供约 5555.56 元，每月递减约 9.26 元，全部总利息约 60.17 万元

三、买房按揭完整计算操作步骤

1. 确认房屋总价，计算首付金额，得出最终贷款本金 = 房屋总价−首付
2. 查询当前银行执行的按揭年利率，换算成月利率
3. 确定贷款年限，换算成总还款期数，期数 = 贷款年限 ×12
4. 选定等额本息或者等额本金，代入对应公式测算月供、总利息
5. 可以使用银行官方按揭计算器复核计算结果
6. 如果后续遇到 LPR 重定价，使用新的执行利率，重新代入公式，测算新的月供

四、计算核对清单

✅ 房屋成交总价

✅ 首付比例与首付金额

✅ 最终贷款本金

✅ 执行按揭年利率

✅ 贷款年限与总期数

✅ 选定还款方式

✅ 测算后的月供、总利息、首月月供、每月递减金额

✅ 重定价之后新月供测算数值

掌握买房按揭的计算逻辑之后，就可以提前预判每月还款压力，对比两种还款方式的总利息差额，结合家庭现金流规划，挑选适配的按揭方案，后续利率重定价的时候，也可以自主完成新月供测算，清晰掌握全部还款数据。

【相关 FAQ】

问题 1：买房按揭怎么算的时候，年利率和月利率要怎么转换？

回答 1：买房按揭怎么算，第一步就是把年利率转换成月利率，月利率 = 年利率 ÷12，所有按揭月供公式都使用月利率进行计算，不能直接拿年利率代入公式，不然测算出来的买房按揭结果会出现偏差。

问题 2：买房按揭怎么算，等额本息和等额本金总利息差别大吗？

回答 2：买房按揭怎么算的时候可以对比，同等本金、同等年限、同等利率条件下，等额本金总利息一般会低于等额本息，贷款年限越长，买房按揭两种方式之间总利息差额会越明显。

问题 3：买房按揭怎么算，如果中途提前还款，利息怎么重新计算？

回答 3：买房按揭怎么算，提前还款之后，会按照提前归还之后剩下的剩余本金，重新核算后续利息，可以选择保持月供不变缩短年限，或者保持年限不变降低月供，重新计算新的还款计划。

问题 4：买房按揭怎么算，LPR 调整之后原来的按揭计算会变化吗？

回答 4：买房按揭怎么算，浮动 LPR 按揭贷款到达重定价日之后，会使用最新 LPR 加上原有加点得到新执行利率，再重新代入按揭公式计算新月供，加点数值保持不变。

【数据来源】

[2019-08-25]（关于新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告）中国人民银行

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典借款合同章节）全国人民代表大会

【免责申明】

本文内容仅为买房按揭计算知识科普，测算示例数值仅作演算参考，不构成贷款审批、贷款办理建议，各地银行按揭利率、首付政策、提前还款规则会动态调整，最终贷款金额、月供、总利息以银行审批结果与正式借款合同为准。