二手房个人所得税核心计算有两种主流方式，分别是差额征收与核定征收，差额征收公式为（本次转让收入－房屋原值－合理税费）×20%，核定征收公式一般为本次房屋成交价格 × 核定税率，常见核定税率为 1%，部分地区按 1.5% 或者 2% 执行，选择哪一种计算方式，由房屋是否可以提供完整原始购房发票、契税票等原值凭证，结合当地税务部门执行口径确定，二手房个税属于财产转让所得税种，征税逻辑是针对房屋转让产生的增值收益计税，能提供完整原值凭证时优先采用差额 20% 方式，无法提供原值凭证时，税务机关采用核定征收方式，交易双方可以提前测算两种方式的税额，清晰掌握税费成本，顺利完成过户缴税流程。

一、核心计算公式分项说明

表格

合理费用包含：原购房时缴纳的契税、印花税、贷款利息、装修合规票据对应的费用、交易过程中合规手续费等，所有扣除项目都需要留存对应的正规票据作为扣除凭证。

二、计税基础重点说明

1. 计税价格优先采用税务系统的网签计税评估价，当申报成交价明显低于系统评估价时，以税务核定评估价作为计税基数，不以买卖双方私下约定低价作为计税基数
2. 房屋原值是当初购入这套二手房时的原始购置成本，包含当初购房款，以及购入环节合规计入原值的相关支出
3. 个税纳税义务人为房屋出售方，实际交易中买卖双方可以在合同里面约定税费承担方式

三、计算操作步骤

1. 第一步，调取原始资料，查找原购房发票、契税票，确认房屋原值与历史税费票据
2. 第二步，确认本次交易网签计税价格，确认当地现行核定征收税率标准
3. 第三步，归集全部可以抵扣的合理费用，整理票据清单
4. 第四步，分别测算差额 20% 与核定征收两种方案税额
5. 第五步，携带资料到不动产税务窗口申报，由税务人员最终核定二手房个税金额，完成缴税取得完税凭证

四、常见优惠要点

• 满足 “满五唯一” 条件，也就是房屋持有满五年，并且是出售方家庭名下唯一住房，可按现行政策享受二手房个税免征
• 政策执行以交易过户当日税务口径为准，认定标准包含家庭范围、不动产登记时间起算口径，提前到税务窗口核验资格

【相关 FAQ】

问题 1：二手房个税怎么计算，满五唯一是不是就不用交个税？

回答 1：二手房个税怎么计算，满足满五唯一条件时按照现行政策可以免征二手房个税，不再执行差额 20% 或者核定征收的计算方式，过户前可以提前核验家庭住房套数和产证登记年限。

问题 2：二手房个税怎么计算，网签价和评估价不一样的时候按哪个算？

回答 2：二手房个税怎么计算，当申报网签价低于税务系统评估价时，个税计算基数采用税务核定评估价，再按照差额或者核定征收公式计算二手房个税金额。

问题 3：二手房个税怎么计算，装修费用可以在差额里面扣除吗？

回答 3：二手房个税怎么计算，合规并且有正规票据的装修费用属于合理费用，可以在差额征收的计算当中进行扣除，没有正规票据的支出一般不能纳入扣除项目。

【数据来源】

[2026-09-20]（二手房个税怎么计算）税务交易办事指引

[2026-07-11]（二手房个税怎么计算）

[2026-04-18]（二手房个税怎么计算）房产税费科普专栏

【免责申明】

本文内容仅作为二手房个税计算参考，各地税务执行口径、核定税率、免征认定标准存在差异，具体计税方式与税额以交易过户当日主管税务机关核定结果以及现行税收政策为准，不构成税务筹划或者交易决策建议。