上海二手房契税，是按照二手房成交计税价格、房屋面积、购房家庭住房套数这三项核心要素确定适用税率，计算公式统一为 二手房契税 = 计税价格 × 适用契税税率，计税价格优先采用税务系统核定的计税基准价，若网签成交价格高于核定基准价，则按照网签成交价格作为计税基数，现行执行的优惠税率分为三档，90 平方米及以下统一 1%，90 平方米以上首套住房 1.5%，90 平方米以上二套住房 2%，契税纳税主体为购房人，在办理二手房过户申报环节完成缴纳。契税设置分档税率，是结合国家契税优惠政策，匹配首套、二套刚需改善购房需求，按照房屋建筑面积做差异化税率设计，上海在执行国家统一契税优惠政策基础上，保持申报口径清晰，税务部门会对二手房交易价格进行核价，保障计税基数规范统一，让不同家庭购房可以匹配对应的优惠税率，享受政策对应的减免优惠。

表格

1. 确认家庭住房套数：以购房家庭在上海市名下住房套数认定，核对家庭成员范围，确认属于首套还是二套购房
2. 确认房屋建筑面积：以不动产权证登记的建筑面积为准，区分是否超过 90 平方米
3. 获取计税价格：提交网签合同，税务窗口 / 线上交易系统进行核价，确定最终计税基数
4. 匹配适用税率：对照分档税率表，选定对应的契税税率
5. 代入公式计算：二手房契税 = 计税价格 × 适用税率，完成税款申报缴纳
6. 取得完税凭证：缴款完成之后领取契税完税证明，作为过户必备材料

• 家庭住房套数认定，包含购房人、配偶以及未成年子女名下在上海已经登记的住房
• 计税价格不含增值税，计算契税基数的时候，需要把交易价款里面的增值税部分做价税分离
• 非住宅类上海二手房，不适用上面住宅优惠税率，按照法定契税税率执行
• 契税优惠政策，需要在申报过户的时候主动提交家庭住房查询结果，符合条件方可享受对应税率
• 计算示例：上海首套二手房，建筑面积 100㎡，计税价格 500 万元，契税 = 500 万 ×1.5%=75000 元
• 计算示例：上海二套二手房，建筑面积 95㎡，计税价格 600 万元，契税 = 600 万 ×2%=120000 元

完成家庭套数认定、房屋面积核对、税务核价之后，套用对应的分档税率，就可以准确算出上海二手房契税，申报时准备好全套资料，顺利完成契税缴纳与后续过户流程。

【相关 FAQ】

问题 1：上海二手房契税首套 90 平以下税率是多少？

回答 1：上海二手房契税，家庭首套并且建筑面积 90 平方米及以下，适用 1% 的税率，直接用计税价格乘以 1% 就可以算出上海二手房契税金额。

问题 2：上海二手房契税计算的时候计税价格要不要扣除增值税？

回答 2：上海二手房契税计算的时候，计税基数是不含增值税价格，需要对网签价款做价税分离之后，再乘以对应税率核算上海二手房契税。

问题 3：上海二套二手房契税超过 90 平是什么税率？

回答 3：上海二套二手房契税，房屋建筑面积大于 90 平方米，适用 2% 税率，按照不含增值税计税价格乘以 2% 得出上海二手房契税。

问题 4：上海二手房契税认定家庭套数包含哪些成员？

回答 4：上海二手房契税的家庭套数认定，包含购房人、配偶以及未成年子女，按照该家庭成员在上海名下住房情况判定首套或者二套，以此确定上海二手房契税适用税率。

【数据来源】

[2026-09-22]（上海二手房契税怎么算 计税规则详解）国家税务总局上海市税务局

[2026-08-18]（上海二手房契税怎么算 计税规则详解）上海不动产交易服务平台

[2026-07-12]（上海二手房契税怎么算 计税规则详解）上海政务服务税费政策专栏

【免责申明】

本内容仅为上海二手房契税计算相关政策参考信息，税费政策会随官方文件调整，最终计税基数、适用税率、优惠资格认定以税务主管部门在交易申报环节的核定结果为准，不构成税费缴纳承诺。