核心结论：二手房交易主要税费分为买方承担的契税，卖方相关的个人所得税、增值税及附加，实务中很多买卖双方会协商约定税费全部由买方承担，除了三大主税之外，还有不动产登记费、交易手续费等小额费用，税费核算核心看三个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、房屋面积、买方是首套还是二套，不同条件对应的减免政策不一样，商办类二手房税费规则和住宅差别较大，不能套用住宅标准。二手房属于存量房交易，税务部门是按照税务系统评估价与网签价两者取高值作为计税基数，不是单纯按照买卖双方私下成交价计算，签约前提前测算税费，可以提前做好资金预算。

一、住宅二手房主要税费总览表

表格

补充说明：维修基金一般是原业主已经缴纳，交易时随房屋过户，不需要重新缴纳，不属于本次交易新增税种。

二、税费办理详细步骤

1. 确认房源属性：确认是 70 年住宅还是商办，确认产权证时间，判断是否满 2 年、满五唯一
2. 确认购房套数：查询买方家庭名下住房套数，确定契税适用档位
3. 网签备案：完成存量房网签，生成网签价格
4. 税务核税：买卖双方携带身份证、不动产权证、婚姻证明等材料，到税务窗口或者不动产联办窗口核税，税务系统自动比对评估价
5. 确认税费金额：打印税费核定单，确认契税、个税、增值税及附加金额
6. 缴纳税费：完成缴款，取得完税凭证
7. 办理过户：凭完税凭证，继续办理不动产转移登记

三、重点要点清单

✅ 满 2 年：核心影响增值税，满 2 年普通住宅免增值税

✅ 满五唯一：房产证满 5 年，且是卖方家庭唯一住房，同时满足就可以免征个税

✅ 计税基数：网签价和税务评估价，取高者作为计税基数

✅ 税费约定：买卖合同里面建议写清楚各项税费由哪一方承担，避免后续争议

✅ 商办类房产：不适用住宅满二、满五唯一减免政策，一般有增值税、土地增值税、个税、契税等，税负更高

✅ 特殊房屋：房改房、动迁安置房，部分会有土地出让金，不属于税种，但是属于交易必备费用

四、重要说明

买二手房有哪些税要交，住宅核心就是契税、个税、增值税三大项，法定纳税义务人和实际承担人可以通过合同协商变更，但是税务申报仍然按照法定税种申报，各地契税二套、三套政策、附加税税率会有细微差别，办理核税以当地税务窗口最终核定结果为准，签约前建议提前做税费预估，把税费纳入购房总预算。

完成房源条件确认、网签、税务核税、缴税取得完税凭证之后，就可以继续办理不动产过户登记。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房有哪些税要交，满五唯一是不是所有税都免？

回答 1：买二手房有哪些税要交，满五唯一只是免征个人所得税，契税仍然需要买方正常缴纳，增值税要看房屋是否满 2 年，并不是全部税费都免除。

问题 2：买二手房有哪些税要交，税费是买方全部承担吗？

回答 1：买二手房有哪些税要交，法定是契税买方交，个税、增值税卖方交，但是二手房市场经常协商约定全部税费由买方承担，这个属于双方合同约定，不改变法定纳税主体。

问题 3：买二手房有哪些税要交，不满 2 年二手房增值税是多少？

回答 1：买二手房有哪些税要交，住宅不满 2 年，增值税按计税价格 5% 征收，同时同步征收对应的城建税、教育附加等附加税费。

问题 4：买二手房有哪些税要交，商办公寓二手房税费和住宅一样吗？

回答 1：买二手房有哪些税要交，商办类二手房不能享受住宅满二、满五唯一减免政策，还会涉及土地增值税，整体税费计算方式和住宅不一样。

【数据来源】

[2026-10-26]（存量房交易税费相关政策解读）税务部门公开资料

[2026-09-30]（契税、增值税、个人所得税相关政策原文）国家税务总局公开政策

[2026-08-31]（不动产登记收费标准公开文件）发改、住建公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为买二手房有哪些税要交参考学习使用，各地税收减免细则、税率、计税口径会随政策动态调整，最终税费核定、征收全部以税务部门正式核定结果为准，本文不构成税务申报承诺。