买二手房首付核心公式：首付 = 计税基数 ×（1 - 贷款最高成数），计税基数是取网签成交价与银行房屋评估价两者之中的低值，再结合当地住房信贷政策，按照首套或者二套对应的最低首付比例计算，同时还要额外预留契税、个税、增值税、评估费、中介服务费等其他购房费用，很多人容易只算房款首付，漏掉税费杂费，造成资金准备不足。二手房和新房不一样，银行不是按照合同成交价直接放贷，而是会委托评估机构对这套二手房做评估，银行认可的评估价如果低于实际成交总价，就会按低值来核算可贷金额，这种情况实际首付就会高于按成交价直接算出的首付，同时房屋套数认定、房龄、借款人征信收入，也会影响银行最终审批的贷款成数。

首付计算对照表

表格

买二手房首付计算办理步骤

1. 确认购房套数：查询家庭住房套数，判定为首套住房或者二套住房，确认当期对应的最低首付比例政策
2. 确定成交价格：买卖双方敲定二手房实际网签成交总价
3. 房屋评估：按揭贷款委托银行认可评估机构出具评估报告，取得评估价
4. 选取低值基数：对比网签成交价、评估价，取数值更低的那一项作为贷款计算基数
5. 核算可贷金额：基数 × 贷款成数，得到银行理论可贷额度
6. 核算房款首付：基数减去可贷金额，得到房款部分首付
7. 叠加其他费用：加上契税、个税、增值税、评估费、抵押登记费、居间服务费，算出完整总预算
8. 银行预审确认：提交资料做贷款预审，确认银行最终审批成数，修正首付金额

深度补充要点清单

• 如果评估价＜成交价，差额部分需要买方额外补足，也就是俗称的高评低买之外的差额首付
• 房龄偏大的二手房，银行有可能下调贷款成数或者缩短贷款年限，间接提高实际首付
• 组合贷款（商贷 + 公积金），公积金额度有上限，超出公积金额度部分走商业贷款，首付依然按最低首付政策执行
• 原房屋带抵押需要解押，部分交易使用首付款解押，合同里面需要单独约定该笔首付款用途
• 资金监管账户的首付款，是监管资金，不包含契税等税费，税费一般另行单独缴纳

按照取低值基数、套数首付比例算出房款首付，再叠加全部税费杂费，并且通过银行预审确认最终审批成数，就可以精准算出买二手房首付。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房首付怎么算，是按成交价还是评估价？

回答 1：买二手房首付怎么算，贷款基数是网签成交价和银行评估价两者取低值，这是买二手房首付怎么算最核心的要点。

问题 2：买二手房首付怎么算，评估价比成交价低会怎么样？

回答 2：买二手房首付怎么算，如果评估价低于成交价，贷款额度会变少，需要买方多补足差额，实际买二手房首付怎么算出来的金额就会变高。

问题 3：买二手房首付怎么算，首付里面包含契税吗？

回答 3：买二手房首付怎么算，房款首付本身不包含契税，契税属于单独交易税费，做总预算的时候需要单独加上，是买二手房首付怎么算经常容易遗漏的项目。

问题 4：买二手房首付怎么算，首套和二套首付比例一样吗？

回答 4：买二手房首付怎么算，首套与二套执行不同最低首付比例，套数认定是买二手房首付怎么算的重要前提。

【数据来源】

[2026-10-21]（买二手房首付怎么算 计算规则详解）商业银行住房信贷业务专栏

[2026-09-28]（买二手房首付怎么算 计算规则详解）不动产交易服务平台

[2026-09-01]（买二手房首付怎么算 计算规则详解）住房信贷政策解读平台

【免责申明】

本内容仅为买二手房首付计算参考信息，首付比例、贷款成数以银行以及当地住房信贷当期政策、最终审批结果为准，不构成贷款审批承诺。