新房子契税计算核心公式是契税应纳税额＝计税依据 × 适用税率，计税依据一般为不含增值税的购房成交价款，税率按照家庭购房套数、房屋建筑面积、住宅或者非住宅属性匹配对应的分档税率，是新房办理不动产权证之前必须申报缴纳的税种。契税属于房屋权属转移环节征收的财产税，购房合同里面的总房价一般是包含增值税的价格，计算的时候需要先把增值税剔除，得到不含税基数，再根据家庭名下住房套数和房屋面积确定适用税率，代入公式算出最终应缴税额，如果税务系统设置有基准评估价，申报价格低于核定基准价时，会以税务核定计税价格作为计税基数。计算的时候第一步确认购房套数，第二步确认房屋建筑面积，第三步换算不含增值税计税价，第四步匹配对应税率，第五步代入公式算出应纳税额，之后就可以线上或者税务窗口完成申报缴款，拿到契税完税凭证，作为后续办证必备材料。提前按照公式核算金额，能够提前做好资金规划，保证新房子契税计算口径和税务部门保持一致。

一、住宅契税分档税率对照表

表格

二、新房子契税计算标准操作步骤

1. 确认家庭住房套数：查询家庭名下已有住宅套数，判定本次购房属于首套、二套或者多套。
2. 确认房屋面积：查看商品房合同里面的建筑面积，判断是否大于 90㎡档位。
3. 换算计税基数：把购房总价剔除增值税，得到不含增值税的成交价款。
4. 匹配适用税率：对照分档税率表，确定新房子契税对应的税率。
5. 代入公式运算：应纳税额 = 不含增值税计税依据 × 适用税率，算出契税金额。
6. 申报缴纳税费：通过税务线上系统或者不动产税务窗口申报，缴款之后取得契税完税凭证。

三、深度要点说明

新房子契税的套数认定，一般是以购房家庭（夫妻双方 + 未成年子女）名下在购房所在地的住宅套数进行认定，公寓、商铺这类非住宅，不享受住宅首套二套优惠税率，执行非住宅适用税率。计税价格优先采用不含增值税购房款，当申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按照评估基准价核定计税价格。契税完税凭证是新房办理不动产权证必备材料，建议在办证前提前完成申报，避免耽误办证进度。最终核算金额以税务机关系统核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：新房子契税怎么计算，首套 90 平以上税率是多少？

回答 1：新房子契税怎么计算，家庭首套住房 90㎡以上适用 1.5% 税率，使用公式应纳税额＝不含增值税计税依据 ×1.5%，完成新房子契税计算。

问题 2：新房子契税怎么计算，房价要剔除增值税吗？

回答 2：新房子契税怎么计算，计税依据是不含增值税的购房价款，计算新房子契税的时候需要先剔除增值税，再代入公式核算税额。

问题 3：新房子契税怎么计算，二套房 90 平以下税率是多少？

回答 3：新房子契税怎么计算，家庭第二套住房 90㎡及以下适用 1% 税率，按照公式核算新房子契税应纳税额。

问题 4：新房子契税怎么计算，非住宅可以享受首套优惠吗？

回答 4：新房子契税怎么计算，商铺公寓这类非住宅不享受住宅首套二套优惠税率，按照非住宅对应的税率开展新房子契税计算。

【数据来源】

[2026-10-20]（住宅契税优惠政策计税解读）税务总局公开政策

[2026-08-30]（新房契税申报办事指引）税务办税公开资料

[2026-07-05]（契税计税依据增值税扣除说明）不动产交易中心科普资料

【免责申明】

本文内容仅作为新房子契税计算知识参考，各地执行细则、套数认定规则存在属地差异，实际申报请以主管税务机关最新政策以及系统核定结果为准，本文不构成税务专业意见。