个人二手住宅过户，只分卖方税种与买方税种，印花税、土地增值税全部暂时免征；卖方主要缴纳增值税及附加、个人所得税，买方只需要缴纳契税，再加上少量不动产登记工本费，没有其他税费项目；只要先核对房屋持有年限、是否满五唯一、买方家庭房产套数，就能对应享受免税优惠，大幅降低过户税费开支。所有税种都会按照税务评估价与网签成交价当中较高的金额作为计税基数，住宅类房产长期执行税费减免政策，不用缴纳印花税与土地增值税；先区分买卖双方对应的纳税项目，再对照房屋年限、房源属性匹配免税条款，最后套用对应税率，就能完整梳理全部过户税种。整体可以分成区分买卖双方税种、核对免税条件、匹配对应税率、核算工本费四个步骤，先把卖方增值税、个税和买方契税分开梳理，再确认满 2 年、满五唯一、多套房等优惠条件，确定税率之后完成税费核算，最后加上固定工本费，就能理清全部过户缴费项目。

一、卖方需要缴纳的全部税种（二手住宅）

1. 增值税及附加税费

• 征收条件：房屋持有时间不足 2 年才需要缴纳；持有满 2 年及以上直接全额免征增值税，附加税费同步免除。
• 附加税费包含三项：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，目前执行减半征收政策，政策有效期持续到 2027 年 12 月 31 日。
• 年限判定规则：以不动产权证登记日期或者契税完税凭证开具日期，哪个时间更早就以哪个为准；继承、赠与得来的房屋，可以延续前一手购房时间计算年限。

2. 个人所得税

• 免征条件：房屋持有满 5 年，同时属于卖方家庭省内唯一住房，也就是满五唯一，个税直接全额免除。
• 两种计税方式：第一种是差额 20% 据实征收，能够提供购房发票、契税票据、装修费用凭证时适用；继承、赠与取得的房产再次出售，只能执行差额 20% 计税；第二种是全额 1% 核定征收，无法提供完整房屋原值凭证时使用。

3. 永久免征的税种

个人住宅交易，土地增值税、买卖双方印花税全部暂免征收，不需要缴纳这两项税费。

二、买方需要缴纳的全部税种（二手住宅）

1. 契税（买方唯一税种）

契税按照家庭住房套数分级计税，家庭成员包含购房人、配偶以及未成年子女，全国统一执行阶梯优惠税率，140 平方米以内都可以享受低税率优惠。

1）家庭首套房

面积≤140㎡，税率 1%；面积＞140㎡，税率 1.5%。

2）家庭第二套房

面积≤140㎡，税率 1%；面积＞140㎡，税率 2%。

3）家庭第三套及以上住房

统一按照 3% 全额征收契税，不再享受面积优惠。

2. 固定行政工本费（不属于税收）

1）不动产转移登记费：住宅每套 80 元；

2）不动产权证工本费：每本 10 元；

3）贷款购房额外增加抵押登记费，住宅每套 80 元，全款交易无需缴纳。

三、不同房源条件对应的纳税清单（表格）

表格

四、非住宅二手房补充说明

商铺、写字楼、车库这类非住宅房产，税费项目会增加，卖方需要缴纳增值税、个税、土地增值税、印花税，买方需要缴纳契税与印花税，没有住宅类免税政策。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户需要交哪些税，满五唯一的房源可以免除哪些税费？

回答 1：二手房过户卖方要交增值税及附加、个人所得税，买方只交契税。满五唯一的二手住宅，卖方可以同时免除增值税与个人所得税，不用承担任何税费，买方只需要缴纳契税和少量登记工本费。

问题 2：二手房过户需要交哪些税，持有满 2 年的房子还需要缴纳增值税吗？

回答 2：二手房过户卖方的增值税只针对持有不足 2 年的房屋征收。只要个人住房持有满 2 年及以上，增值税以及对应的城建税、教育费附加全部免征，只需要核算个人所得税即可。

问题 3：二手房过户需要交哪些税，买方多套房的契税税率是多少？

回答 3：二手房过户买方只需要缴纳契税，没有其他税种。买方家庭名下第三套及以上住房，不再享受面积优惠，统一按照计税总价的 3% 缴纳契税；首套房、二套房才可以享受 1%、1.5%、2% 的优惠税率。

【数据来源】

[2026-10-22]（个人住房交易税费政策）国家税务总局纳税服务平台

[2026-09-18]（二手房增值税免税规则）财政部税务总局官网

[2026-08-30]（住宅契税阶梯优惠政策）住房和城乡建设部政策公告

[2026-07-15]（个人住房个税核定征收标准）各省市税务局不动产办税指引

[2026-06-21]（不动产登记收费标准）自然资源部政务服务收费目录

【免责申明】

本文整理的二手房过户税种为全国个人住宅通用税收政策，各地附加税费执行细则、税务评估价格存在地域差异；所有税费最终以不动产交易大厅税务窗口核算金额为准；买卖双方可以在购房合同中自行约定税费承担主体，合同约定效力高于默认分摊规则。