南京二手房税费怎么算，核心税种为契税（买方）、个人所得税（卖方）、增值税及附加（卖方），另加不动产登记费；房改房、划拨土地安置房等特殊性质房屋，上市还会涉及土地出让金。计税基数一般取网签价与税务系统核定计税价二者孰高，减免主要看满二、满五唯一，持有时间按契税完税时间和不动产权证登记时间孰先认定，虽然法定纳税人固定，但买卖双方可在合同约定实际承担方，掌握南京二手房税费怎么算，可以提前测算交易总成本，便于后续联办窗口核税过户。

税费核算底层逻辑

南京二手房税费怎么算，税务部门在不动产交易联办窗口核税，核验买方家庭住房套数、房屋面积、卖方持有年限、是否家庭唯一住房、房屋原值，判定减免资格，再套用对应税率计算税费，核税完成取得完税凭证，才可以继续办理不动产转移登记。

南京二手房税费怎么算 税种明细表格

表格

税费申报办理步骤

1. 完成二手房网签备案，取得网签合同
2. 买卖双方准备身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证、原购房发票、原契税票
3. 预约不动产税务联办窗口，提交资料申请核税
4. 税务系统出具税费核定单，确认满二、满五唯一减免资格
5. 现场缴款，领取完税凭证
6. 凭完税凭证办理不动产过户登记

补充要点

• 南京二手房税费怎么算，满五唯一：房屋满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房，免征个人所得税
• 南京二手房税费怎么算，满二：普通住宅持有满 2 年，免征增值税及附加
• 非普通住宅、商业公寓类二手房，税费规则和住宅不同，不适用住宅满二免征政策
• 合同约定买方承担全部税费，仅属于买卖双方民事约定，不改变税法上法定纳税主体

【相关 FAQ】

问题 1：南京二手房税费怎么算 满五唯一增值税也免吗？

回答：南京二手房税费怎么算，满五唯一主要免征个税，增值税是否免征依旧看是否满二，普通住宅满二本身即可免增值税。

问题 2：南京二手房税费怎么算 网签价低就按网签价计税吗？

回答：南京二手房税费怎么算，如果网签价格明显偏低，税务部门会按系统核定计税价征收，不是单纯按网签价。

问题 3：南京二手房税费怎么算 房改房额外要交土地出让金吗？

回答：南京二手房税费怎么算，房改房大多是划拨土地，上市交易一般需要补缴土地出让金，同时正常征收契税、个税、增值税。

【数据来源】

[2026-10-27]（南京二手房税费怎么算）南京不动产交易联办核税公开指引

[2026-09-30]（南京二手房税费怎么算）二手房交易契税个税增值税政策规范

[2026-08-31]（南京二手房税费怎么算）住宅交易税收政策说明

【免责申明】

本文内容仅作为知识参考，南京税收细则、普通住宅认定标准、税率会动态调整，南京二手房税费怎么算请以国家税务总局南京市税务局、不动产登记中心当期正式文件为准，不构成交易决策建议。