核心结论：已购公有住房（房改房）原本不属于商品房，是职工按房改政策以成本价 / 标准价购买的单位公有住房；但在完成上市交易、补交土地出让金，办理成完全产权不动产权证之后，房屋产权性质转为商品房性质，可以像普通商品房一样自由上市交易，不动产权证上房屋来源仍会记载 “房改售房”，交易属性等同于商品房。

一、核心概念对照表

表格

二、深度说明

1. 标准价购买的房改房，早期属于部分产权，要先补齐差价转为完全产权，才具备上市资格；成本价购买的房改房，本身是完全产权，但是土地依然是划拨，上市过户时需要补缴土地出让金。
2. 很多人容易混淆：原始属性是房改房，不等于它永远是房改房，一旦完成一次二手房过户、补缴土地出让金，新的不动产权证书，房屋性质就变成商品房，后续再次交易，就按照普通商品房二手房税费规则计算。
3. 部分地区不动产登记系统，即使交易之后，证载 “房屋来源” 仍保留房改售房的历史记录，但是交易流通属性已经等同于商品房，不再受房改房原始上市限制。

三、上市办理步骤

1. 确认房改房已经取得不动产权证，确认是完全产权
2. 核实原单位是否保留优先购买权（很多单位已经放弃）
3. 办理上市审批，补缴土地出让金
4. 签订存量房买卖合同，办理网签
5. 申报税费，完成不动产转移登记
6. 新证核发，产权性质转为商品房

【相关 FAQ】

Q1：己购公有住房是商品房吗，没过户之前可以按商品房贷款吗？

A：己购公有住房是商品房吗，未上市补缴土地出让金之前，原始是房改房，属于划拨土地，部分银行抵押审批会和纯商品房有区别，需要提前咨询银行。

Q2：己购公有住房是商品房吗，过户之后再卖税费按商品房吗？

A：己购公有住房是商品房吗，完成首次上市过户转为商品房性质之后，二次出售就按照普通商品房二手房的契税、增值税、个税规则核算。

Q3：己购公有住房是商品房吗，房改房和安置房是一回事吗？

A：己购公有住房是商品房吗，两者不是同一类，房改房是单位福利分房，安置房是拆迁安置房屋，原始产权来源不一样。

Q4：己购公有住房是商品房吗，土地出让金是必须交吗？

A：己购公有住房是商品房吗，原始为划拨土地的房改房，上市交易时一般需要补缴土地出让金，是转为商品房性质的重要环节。

【数据来源】

1. 国务院 城镇住房制度改革相关政策文件
2. 不动产登记中心房改房上市交易办事公开指引
3. 存量房交易办税公开政策资料

【免责申明】

本文己购公有住房是商品房吗相关内容仅作为房产知识参考，不构成交易决策建议，各地房改房上市审批、土地出让金标准、单位优先购买权政策存在差异，具体以当地不动产登记中心、房改主管部门最新官方规定为准。