首段结论先行：二手房商业贷款利息测算，主流采用等额本息、等额本金两种还款方式，利率是在 LPR 基础上加减点形成最终执行年利率，测算核心变量包含贷款本金、执行年利率、贷款年限、还款方式，代入对应公式即可算出每月月供、总利息；公积金二手房贷款则按照公积金公布的公积金贷款利率单独计算，和商贷 LPR 定价体系相互独立。二手房贷款最终执行利率由银行结合个人征信、首套 / 二套认定、房屋评估价、当地房贷政策综合审批确定，测算仅作为预算参考，最终以银行审批结果为准。

一、基础定价逻辑

二手房商贷执行利率 = 当期 5 年期以上 LPR ± 加点数值

• 加点数值在贷款合同签订之后保持固定，整个贷款周期不会变动，后续 LPR 调整，执行利率会按重定价日跟着联动变化
• 首套、二套住房认定标准，各地政策不同，会直接影响加点幅度
• 公积金二手房贷款：分为 5 年以下、5 年以上两档固定公积金基准利率，不随 LPR 联动

二、两种还款方式计算公式

表格

月利率 = 执行年利率 ÷ 12；总期数 = 贷款年限 × 12

三、测算示例（演示用，非真实审批利率）

假设：贷款本金 100 万元，贷款年限 30 年，执行年利率 3.9%

• 月利率 = 3.9% ÷12 = 0.325%，总期数 360 期
• ✅等额本息：月供约 4716.75 元，全部总利息约 69.8 万元
• ✅等额本金：首月月供约 6027.78 元，每月递减约 9.03 元，全部总利息约 58.66 万元

四、二手房贷款利率测算实操步骤

1. 确认房屋套数认定：判断属于首套还是二套住房
2. 获取银行报价：咨询经办银行，确认当前可批的执行年利率、加点方案
3. 确定贷款本金：二手房可贷金额 = 房屋评估价 × 可贷成数，不是按成交价全额贷款
4. 选定贷款年限：二手房贷款年限会同时受房龄、借款人年龄限制，年限上限一般最长 30 年
5. 选定还款方式：等额本息或者等额本金
6. 代入公式计算月供、总利息，纳入购房总预算
7. 提交银行预审，以银行最终审批利率作为正式计息依据

五、关键把控要点

• 评估价影响贷款本金：二手房银行按评估价核算可贷额度，评估价和成交价格经常不一致，是测算时容易忽略的关键点
• 房龄限制年限：老房可贷款年限会缩短，年限变短之后月供、总利息会同步变化
• 重定价规则：LPR 浮动利率贷款，合同会约定重定价日（通常每年 1 月 1 日或者放款对应日），重定价之后按新 LPR 重新计算月供
• 提前还款：如果后续计划提前还款，剩余利息会按照剩余本金重新核算，测算总利息是按全程正常还款假设

【相关 FAQ】

问题 1：二手房贷款利率计算如何，首套和二套利率是一样的吗？

回答 1：二手房贷款利率计算如何，首套与二套住房加点幅度通常不同，二套一般加点更高，最终执行年利率不一样，测算前要先确认套数认定。

问题 2：二手房贷款利率计算如何，是按成交价算贷款本金吗？

回答 2：二手房贷款利率计算如何，贷款本金不是直接按成交价，银行是以房屋评估价乘以可贷成数确定可贷本金，测算时要使用评估价对应的贷款金额。

问题 3：二手房贷款利率计算如何，LPR 下调之后月供会自动变吗？

回答 3：二手房贷款利率计算如何，浮动利率贷款需要等到合同约定的重定价日，才会按照新 LPR 重新计算月供，不是 LPR 变动当月立刻调整。

问题 4：二手房贷款利率计算如何，公积金二手房贷款也用 LPR 吗？

回答 4：二手房贷款利率计算如何，公积金二手房贷款使用公积金专项利率，独立于 LPR 定价体系，测算公式同样支持等额本息、等额本金两种方式。

【数据来源】

[2026-09-20]（个人住房贷款 LPR 定价机制解读）央行公开政策文件

[2026-07-21]（二手房按揭贷款成数与年限审批规则）银行房贷业务公开指引

[2026-05-13]（公积金个人住房贷款利率政策说明）公积金管理中心公开文件

【免责申明】

本文二手房贷款利率计算属于测算方法科普，示例利率仅为演算演示，不代表当前实际可审批利率；最终可贷额度、执行利率、贷款年限、还款方案以经办银行 / 公积金中心正式审批结果为准，本文不构成贷款审批、投资决策建议。