核心结论：满两年、但是不满五年的普通住宅，二手房交易可以免征增值税及附加，但是个人所得税仍然需要缴纳，契税由买方承担，另外还有登记费等小额杂费；如果是非普通住宅，增值税不能全额免征，要按差额征收增值税及附加。判断 “满两年” 的时间起点，一般是看契税完税凭证时间或者不动产权证登记时间，两者取较早的那一个。税费计税基数一般是网签价，同时不能低于税务部门核定的最低过户指导价，取两者较高值作为计税基数。

一、税费项目清单

表格

契税基础税率规则（全国通用基础口径，各地细则略有差异）

• 买方首套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
• 买方二套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 2%
• 三套及以上一般按 3% 征收

个税差额 20% 公式：（计税价 − 原购房原值 − 原契税 − 合理税费）×20%

二、计算步骤

1. 第一步：核验年限，确认契税票 / 产证时间，确定是否满 2 年，同时区分普通住宅 / 非普通住宅
2. 第二步：确定计税基数，对比网签价和税务最低过户指导价，取高值
3. 第三步：核算买方契税，根据买方套数、房屋面积套对应税率
4. 第四步：核算卖方税费，普通住宅免增值税，继续计算个税；非普通住宅计算差额增值税，再计算个税
5. 第五步：加上登记费等小额杂费，汇总全部交易税费

三、补充说明

• 只有满五唯一（满五年 + 卖方家庭唯一住房），个人所得税才可以免征，满两年不满足这个条件，个税不能免
• 普通住宅、非普通住宅认定标准（容积率、单套面积、成交价格）由当地住建税务部门制定，不同城市标准不一样
• 部分城市还有交易手续费、土地出让金（房改房等特殊房源），商品房一般没有土地出让金

FAQ

Q1：两年二手房税费怎么算，满两年是不是个税也免？

A：两年二手房税费怎么算，满两年只免增值税及附加，个税不能免，只有满五唯一才可以免征个税。

Q2：两年二手房税费怎么算，满两年时间按哪个日期？

A：两年二手房税费怎么算，一般取契税完税时间和不动产权证登记时间，两者里面较早的日期作为起算点。

Q3：两年二手房税费怎么算，计税价格是成交价吗？

A：两年二手房税费怎么算，不是直接按实际成交价，是网签价和税务最低过户指导价，取较高的那个作为计税基数。

Q4：两年二手房税费怎么算，非普通住宅增值税怎么算？

A：两年二手房税费怎么算，满 2 年非普通住宅增值税是差额征收，也就是本次过户价减去原始购房成本之后，折算之后乘以增值税及附加税率。

数据来源

[2026-10-27] 财政部 国家税务总局 营改增二手房增值税政策

[2026-10-27] 契税法 住宅契税征收相关规定

[2026-10-27] 个人住房转让个人所得税征收相关政策

免责声明

本文内容仅作为两年二手房税费怎么算的参考，各地普通住宅认定、税率细则、最低过户指导价存在差异，最终税费以不动产交易中心税务窗口核算结果为准，不构成交易决策承诺。