二手房交易核心税费分为契税、个人所得税、增值税及附加，法定承担原则：契税由买方缴纳，个人所得税、增值税及附加由卖方缴纳，实际交易合同可以另行约定全部税费由买方承担；计税基数优先采用网签备案价，若网签价低于税务系统最低核定价，则按税务核定计税价计算，是否满 2 年、是否满五唯一，会直接决定增值税、个税能否享受减免优惠。

表格

补充说明：非普通住宅、非住宅（商铺、公寓）税率规则和住宅不一样，不适用上面住宅优惠税率。

1. 契税（买方必缴）

契税认定的是买方家庭名下住房套数，不是卖方套数，以不动产登记部门出具的家庭住房查询结果为准，房屋面积以不动产权证登记建筑面积为准。

计算公式：契税 = 计税价格 × 适用税率

2. 个人所得税（卖方）

两种征收方式二选一，一般税务窗口优先核定征收 1%；如果可以提供原始购房发票、契税票，也可以选择差额 20% 征收。

满五唯一认定：不动产权证登记时间或者原契税完税时间，孰先原则计算是否满 5 年，并且该套房屋是卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一住房。

3. 增值税及附加（卖方）

满 2 年普通住宅免征；不满 2 年住宅，需要全额征收增值税以及城建税、教育附加等附加税费，合计综合税率约 5.3%。

计算公式：增值税及附加 = 计税价 ÷1.05 × 5.3%

计税总价 150 万

• 契税（买方）：150 万 × 1.5% = 22500 元
• 个税（卖方）：150 万 × 1% = 15000 元
• 增值税：满 2 年普通住宅，免征

• 评估费：贷款购房银行评估产生，一般由买方承担
• 中介费：买卖双方协商承担，不属于税务税种
• 维修基金：一般随房屋过户转移，多数情况无需重新缴纳

【相关 FAQ】

问题 1：二手房买卖税费各是多少，满五唯一是不是契税也免？

回答 1：二手房买卖税费各是多少，满五唯一只免征卖方个人所得税，契税仍然需要买方正常缴纳，不能免征契税。

问题 2：二手房买卖税费各是多少，不满 2 年的房子增值税是多少？

回答 1：二手房买卖税费各是多少，不满 2 年住宅增值税及附加综合约 5.3%，按计税价除以 1.05 之后乘以综合税率计算。

问题 3：二手房买卖税费各是多少，个税可以选择差额 20% 吗？

回答 1：二手房买卖税费各是多少，能提供原始购房票据的情况下，可以选择差额 20% 征收个税，也可以选择核定 1% 征收。

问题 4：二手房买卖税费各是多少，合同约定买方承担卖方税费可以吗？

回答 1：二手房买卖税费各是多少，法定纳税主体不变，买卖双方可以在合同约定实际由买方承担卖方的个税与增值税，属于民事约定。

【数据来源】

[2026-10-27]（住宅二手房交易税费现行政策汇编）税务政务公开资料

[2026-09-22]（满二满五契税个税增值税优惠解读）不动产交易中心公开说明

[2026-07-25]（二手房差额征收个税政策说明）税务专业期刊

【免责申明】

本文内容仅作为二手房买卖税费学习参考资料，各地附加税费、非普通住宅认定标准、套数认定口径存在地方差异，最终税额以房屋所在地税务窗口核定结果为准。