卖二手房个人所得税，主要有两种计税方式，一种是按差额 20% 计征，另一种是按核定征收也就是全额的 1% 或者当地规定核定比例计征，同时满足满五唯一条件的住房，可以享受个人所得税免征优惠，税务部门会结合原始购房凭证是否齐全，选择对应的计税方式，计税基数优先采用税务系统核定计税价格，和成交价格对比之后取合规数值，个人转让住房个人所得税政策，是针对财产转让所得设置的税种，政策配套满五唯一优惠，用来支持合理自住住房流转，办理交易申报的时候，提前准备原始购房票据，就能准确核算个人所得税金额，方便提前做好税费资金规划。

两种计税方式对照表

表格

可以扣除的合理税费明细

1. 购房时缴纳的契税
2. 原购房缴纳的印花税
3. 住房贷款利息（符合规定的原按揭贷款利息）
4. 住房装修费用（在政策规定限额内，凭合规票据扣除）
5. 转让环节发生的相关合理费用

详细办理核算步骤

1. 确认房屋年限，核对契税完税时间或者不动产权证登记时间，按照孰先原则计算是否满五年，同时确认是否属于家庭唯一住房，判断是否符合满五唯一免征条件。
2. 收集原始凭证，找出当初购房合同、购房发票、契税完税凭证、装修发票、贷款利息清单等材料，确认是否可以采用差额 20% 计税。
3. 确定计税价格，税务窗口会比对网签成交价与系统核定评估价，按照规定确定本次计税基数。
4. 选择计税方式，如果原值凭证齐全，优先按差额 20% 计算；凭证缺失，采用税务核定征收方式计算个税金额。
5. 申报缴税，在二手房交易税务申报环节，和增值税等税费一并申报，核算完成之后缴纳税款，取得个人所得税完税凭证。
6. 留存完税资料，妥善保管个税完税票据，后续过户、档案查询都可以使用这份凭证。

深度补充要点

满五唯一里面的 “满五”，时间认定规则和增值税满二保持一致，优先取契税完税凭证日期和产权证登记日期较早的那一个时间起算，“唯一” 是指整个家庭，包含夫妻双方与未成年子女，在本地范围内唯一生活住房。差额计税里面的房屋原值，是当初购入这套房屋的购买价款，合理扣除项目必须是合规票据，没有合法票据的项目不能参与扣除。交易合同里面买卖双方可以约定个人所得税由哪一方承担，但是法定纳税义务主体仍然是出售方，办理前可以提前咨询属地税务窗口，确认本地核定征收比例以及特殊情形扣除口径。

【相关 FAQ】

问题 1：卖二手房个人所得税怎么算，满五唯一是不是就不用交个人所得税？

回答 1：卖二手房个人所得税怎么算，满足满五唯一条件的住房，转让时可以享受个人所得税免征，不需要缴纳这笔个人所得税。

问题 2：卖二手房个人所得税怎么算，差额 20% 里面的房屋原值是什么？

回答 2：卖二手房个人所得税怎么算，差额 20% 计税方式里的房屋原值，就是当初购入这套二手房时候的购房价款，需要凭原始购房发票作为核算依据。

问题 3：卖二手房个人所得税怎么算，没有原始购房发票可以怎么计税？

回答 3：卖二手房个人所得税怎么算，无法提供完整原值凭证的时候，税务机关会采用核定征收方式，按计税价格乘以当地核定比例计算个人所得税。

【数据来源】

[2026-08-18]（个人转让住房个人所得税政策解读）国家税务总局

[2026-05-09]（二手房交易税费申报办事指引）国家税务总局各地税务公开栏目

[2025-11-12]（满五唯一税收优惠认定说明）税务系统政策公开文件

【免责申明】

本内容仅作为卖二手房个人所得税计算科普参考，各地核定征收比例、扣除项目细则、满五唯一认定口径存在地域差异，实际申报请以属地税务机关最新官方规定为准，不构成交易决策依据。