核心结论：二手房出售个人所得税，由卖方承担，主流是两种核算方式：核定征收 计税价 ×1%，或者差额征收（计税价－房屋原值－合理税费）×20%，如果满足满五唯一（房产证满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房），个人所得税免征，不同城市征收口径会有细微差别，部分城市核定税率为 1% 或者 2%，最终以当地税务窗口核税结果为准。

个税征收方式对照表

表格

个税核算办理步骤

1. 调取原购房合同、原契税票、不动产权证，确认原始购房原值、购房时间。
2. 核验卖方家庭名下住房套数，判断是否符合满五唯一免征条件。
3. 网签之后，税务系统确定计税基数（网签价与税务核定价取高值）。
4. 确认是否可以提供原值凭证，选定核定征收或者差额征收方式。
5. 代入公式计算个人所得税，税务窗口复核确认税额，完成缴款取得完税凭证。

补充要点

• 满五唯一是住宅个税最主要减免政策，商业公寓、商办房产一般不享受满五唯一个税减免。
• 差额征收里面的合理扣除项，包含原购房契税、合理装修票据、贷款利息等，可扣除项目以当地税务认可口径为准。
• 计税基数不是单纯网签低价，税务有最低核定价，如果网签价低于核定价，会按核定价计税。
• 虽然个税法定纳税义务人为卖方，实务交易也可以由买卖双方协商约定税费承担方式，但是纳税主体法定仍是卖方。

【相关 FAQ】

问题 1：卖二手房个人所得税是多少，满五唯一是不是就不用交个税？

回答 1：卖二手房个人所得税是多少，住宅满足满五唯一，个人所得税可以免征，但是契税、增值税是否减免还要单独判断。

问题 2：卖二手房个人所得税是多少，1% 和 20% 差额征收哪个划算？

回答 2：卖二手房个人所得税是多少，要看房屋增值幅度，如果增值很高，差额 20% 税额会更大；增值很低，差额方式税额更低，需要代入数值对比测算。

问题 3：卖二手房个人所得税是多少，商办公寓也可以满五唯一免个税吗？

回答 3：卖二手房个人所得税是多少，满五唯一免征政策只适用于住宅，商业性质公寓属于商办房产，一般不适用这项住宅个税减免政策。

【数据来源】

[2026-09-30]（存量住房个人所得税征收政策）税务总局公开政策文件

[2025-12-15]（二手房满五唯一个税减免业务问答）地方税务政务公开平台

[2025-11-06]（存量房核税差额扣除项目说明）不动产交易税务公开栏目

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普参考，不构成税务专业意见，各地核定税率、差额扣除细则存在差异，最终税额以主管税务机关当期核税结果为准。