南京二手房过户费，是过户环节各项税费与登记相关费用的合计，主要包含卖方侧的增值税及附加、个人所得税，买方侧的契税，另外还有不动产登记工本费，各项费用按照南京现行住房转让税收政策，结合房屋是否满二、是否满五唯一、买方购房套数、房屋计税价格来逐项核算，税务部门会比对网签成交价格与系统核定计税价格，按规定确定计税基数，二手房过户费核算体系，是把交易税费和登记收费统一梳理，方便买卖双方提前测算资金，南京属地政策会区分普通住房相关优惠，提前确认房屋年限、家庭住房套数，就可以精准算出整套过户需要准备的费用总额。

南京二手房过户费项目对照表

表格

详细核算办理步骤

1. 核验房屋权属，确认不动产权证、契税完税凭证，按照孰先原则计算房屋是否满二、是否满五年，同时核查是否属于家庭唯一住房，判定卖方税费减免资格。
2. 确认买方购房套数，在南京完成购房资格核验，确认买方是首套还是二套住房，确定对应的契税适用税率。
3. 确定计税价格，税务窗口对比网签合同成交价与税务系统核定评估价格，按照政策确定本次交易计税基数。
4. 逐项计算各项费用，先核算卖方增值税、附加税、个人所得税，再核算买方契税，最后加上不动产登记工本费，汇总得到过户费总金额。
5. 提交过户申报，买卖双方携带全套交易材料，到不动产交易税务联办窗口申报税费。
6. 完成缴款，缴纳全部税费与登记费用，领取完税凭证与缴费票据，之后继续办理不动产转移登记。
7. 归档留存票据，妥善保存所有缴费凭证，后续档案查询、产权相关业务都可以使用。

深度补充要点

南京二手房过户费里面，契税是买方核心支出，首套和二套适用不同税率，房屋面积也会影响契税档位，测算的时候要把房屋建筑面积纳入计算。卖方个税两种计税方式，差额 20% 需要完整原始购房发票、契税票、合规扣除费用票据，原始凭证不全的情况下，税务机关采用核定征收方式。满二、满五起算时间，优先取契税完税日期和不动产权证登记日期较早的时间，不是按网签或者签买卖合同时间。交易合同可以约定各项过户费由哪一方承担，但是法定纳税主体按照税法规定确定，办理前可以提前到南京不动产交易税务窗口确认当期执行口径，做好资金预算。

【相关 FAQ】

问题 1：南京二手房过户费怎么算，满二的房子增值税还需要缴纳吗？

回答 1：南京二手房过户费怎么算，房屋满足满 2 年条件，增值税可以享受免征，对应的城建税教育附加也同步免征，核算过户费的时候这两项就不再计入总额。

问题 2：南京二手房过户费怎么算，首套契税税率和二套是否不一样？

回答 2：南京二手房过户费怎么算，契税按照买方家庭购房套数区分税率，首套住房和二套住房适用不同契税优惠税率，同时结合房屋建筑面积确定对应档位。

问题 3：南京二手房过户费怎么算，满五唯一还需要交个人所得税吗？

回答 3：南京二手房过户费怎么算，如果房屋满足满五唯一，个人所得税可以免征，计算过户费的时候，卖方这项个税就不需要计入。

【数据来源】

[2026-08-25]（南京二手房交易税费政策解读）国家税务总局南京市税务局

[2026-05-18]（南京不动产转移登记办事指南）南京市不动产登记中心

[2025-11-30]（住房契税优惠政策执行说明）江苏省税务局

【免责申明】

本内容仅作为南京二手房过户费计算科普参考，属地税费细则、优惠口径、登记收费标准会动态调整，实际申报办理请以南京市税务部门、不动产登记机构最新官方规定为准，不构成交易决策依据。