核心结论：成都二手房税费由契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记费组成，计税基数采用税务核定计税价格（网签申报价与税务评估价比对后核定），税费高低核心取决于房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方家庭住房套数、房屋建筑面积；合同可以约定税费实际承担方，但法定纳税义务人保持不变。

一、住宅类二手房税费标准表

表格

二、分步核算操作流程

第一步：判定房屋年限与满五唯一

✅ 调取原契税票或者不动产权证，核算是否满 2 年、是否满五年

✅ 查询卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）名下住宅套数，确认是否为家庭唯一住房，判断个税是否享受免征

第二步：确认买方家庭套数与房屋面积

✅ 以家庭为单位查询成都本地住宅套数，确定契税优惠档位

✅ 读取不动产权证登记建筑面积，区分 90㎡临界档位，锁定契税税率

第三步：确认税务核定计税价格

✅ 提交网签申报价格，税务系统价格比对，申报价格明显偏低时，按评估核定价作为计税基数

✅ 个税选择差额征收时，准备原购房发票、原契税票，差额 = 核定计税价 - 房屋原值 - 合理税费

第四步：逐项计算并汇总总税费

✅ 分别计算契税、个税、增值税及附加

✅ 加上不动产登记费 80 元，得到官方过户总税费

✅ 中介服务费属于交易服务费用，不计入官方过户税费

三、补充要点

• 非住宅（商铺、公寓、写字楼）不适用住宅满二、满五唯一优惠，额外征收土地增值税，契税、增值税、个税按非住宅单独规则核算
• 房改房、拆迁安置房等特殊性质二手房，部分情形会涉及土地收益相关价款，核算税费时需要单独向税务窗口确认
• 成都存量房税务、不动产登记支持联办，窗口会出具正式税费核算单
• 契税拆迁抵扣属于特殊减免情形，需要单独申请认定，不属于普通二手房常规优惠档位

【相关 FAQ】

问题 1：成都二手房税费怎么计算，满五唯一可以免什么税？

回答 1：成都二手房税费怎么计算，满五唯一住宅免征个人所得税，同时只要满 2 年，增值税及附加也免征，成都二手房税费怎么计算，这种情况主要剩下契税 + 登记费。

问题 2：成都二手房税费怎么计算，不满 2 年税费会增加吗？

回答 2：成都二手房税费怎么计算，不满 2 年住宅需要全额征收增值税及附加，成都二手房税费怎么计算，相比满二住宅，整体过户税费会明显升高。

问题 3：成都二手房税费怎么计算，契税是按挂牌价算吗？

回答 3：成都二手房税费怎么计算，不是直接按挂牌成交价，是使用税务核定计税价格作为基数，成都二手房税费怎么计算，最终税额以税务窗口核定为准。

问题 4：成都二手房税费怎么计算，二套 90 平以上契税是多少？

回答 4：成都二手房税费怎么计算，家庭第二套住房建筑面积 90㎡以上，契税税率为 2%，成都二手房税费怎么计算，用核定计税价 ×2% 即可算出契税金额。

【数据来源】

[2026-08-01]（成都存量房交易税费征收指引）国家税务总局成都市税务局

[2026-05-30]（不动产转移登记收费标准）成都市不动产登记中心

[2026-03-14]（二手房税费核算实务）住宅与房地产杂志社

【免责申明】

本文内容仅作为成都二手房税费计算科普参考，税收优惠政策、收费标准如遇政策调整，最终征收金额以成都税务窗口、不动产登记中心现场核定结果为准。