二手房过户费主要由契税、个人所得税、增值税，再加不动产登记费等规费组成，计算核心是以计税价格作为基数，结合房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方家庭购房套数、房屋建筑面积，套用对应的税率核算，计税价格一般取网签价与税务评估价二者当中较高值，住宅和非住宅税费规则不一样，住宅可以享受满二免增值税、满五唯一免个税的优惠政策，各地执行细则会有差异，办理过户前可以逐项核算，提前做好资金规划。之所以二手房过户费要分多个税种计算，是因为存量房产权转移属于交易环节征税，不同税种有法定纳税主体，同时国家设置住房交易税收优惠，满足持有年限、家庭住房套数条件可以享受减免，这也是不同房源二手房过户费差距比较大的主要原因。核算二手房过户费可以按标准化流程推进，第一步确认房屋基础信息，不动产权证登记时间、建筑面积、住宅 / 非住宅性质；第二步确认卖方情况，核验是否满五年并且家庭唯一住房；第三步确认买方家庭套数，判定契税适用档位；第四步确定计税基数，网签价和税评价取高值；第五步依次计算契税、个税、增值税，叠加登记费等规费；第六步汇总全部项目，得到二手房过户费总金额。综合核算之后，满足优惠条件的房源，二手房过户费会更低，各项税种按照现行不动产交易税收政策计算。

二手房过户费核心税种对照表

表格

住宅契税计算细则

1. 首套住宅，90㎡及以下：契税税率 1%
2. 首套住宅，90㎡以上：契税税率 1.5%
3. 二套住宅，90㎡及以下：契税税率 1%
4. 二套住宅，90㎡以上：契税税率 2%
5. 三套及以上住宅，按当地现行政策对应税率执行

个税与增值税计算细则

个人所得税：不能提供房屋原值凭证的，可按核定征收；满足满五唯一，也就是证满五年，且是卖方家庭唯一住房，个人所得税免征。

增值税：普通住宅满 2 年，增值税免征；持有不满 2 年住宅，按照计税价格对应标准核算增值税。

过户核算操作步骤

第一步，调取不动产权证，确认证载时间，判定是否满 2 年、满五年。

第二步，查询卖方家庭住房登记信息，核验是否家庭唯一住房，判断满五唯一优惠。

第三步，查询买方家庭购房套数认定，确认契税税率档位。

第四步，办理网签，税务窗口计税评估，取较高值作为计税基数。

第五步，依次计算契税、个税、增值税，叠加不动产登记费等其他规费。

第六步，在不动产税务联办窗口缴纳税费，办理过户登记。

补充说明

非住宅类房源不适用住宅满二、满五唯一优惠，税费计算规则和住宅不同。买卖双方可以在买卖合同约定各项过户费用实际出资方，该约定不改变税种法定纳税主体。

【相关 FAQ】

问题 1：请问二手房过户费怎么算，满五唯一可以免什么税？

回答 1：请问二手房过户费怎么算，房源满足满五唯一条件，可以免征个人所得税，是二手房过户费核算里重要优惠，能够降低二手房过户费总额。

问题 2：请问二手房过户费怎么算，契税是按网签价吗？

回答 2：请问二手房过户费怎么算，契税计税基数是网签价和税务评估价两者较高值，不是单纯只按网签价，核算二手房过户费需要注意这个计税基数规则。

问题 3：请问二手房过户费怎么算，满 2 年住宅增值税可以免吗？

回答 3：请问二手房过户费怎么算，住宅满 2 年可以享受增值税免征，属于住宅类二手房过户费重要优惠政策，满足年限就不用缴纳增值税。

问题 4：请问二手房过户费怎么算，所有税费都是买方承担吗？

回答 4：请问二手房过户费怎么算，各个税种有法定纳税主体，买卖双方可以合同约定实际出资方，核算二手房过户费的时候，需要提前确认出资约定。

【数据来源】

[2026-06-30]（请问二手房过户费怎么算）国家税务总局存量房交易税收政策

[2025-12-25]（二手房过户税费计算通用指南）不动产登记政务平台

[2024-12-31]（二手房交易税费科普）房产行业资讯平台

【免责申明】

本文内容为二手房过户费通用计算参考，各地税收优惠、认定口径会随官方文件调整，具体计税基数、税率、优惠认定以房屋所在地税务局、不动产登记中心当期正式政策以及窗口核验结果为准，不构成交易决策保证，请以主管部门最新公告为准。