买二手房总费用不只是房屋成交价，完整费用分为四大类：交易税费、贷款相关费用、居间中介费、其他杂费，其中税费是大头，包含契税、个税、增值税及附加，契税是买家必交，个税和增值税要看房屋是否满足满五唯一、满二免征条件，很多新手容易只准备房款，漏掉税费、评估费、登记费这些附加支出，所以提前把全部费用核算清楚，才能准确做好资金计划。之所以费用项目比新房多，是二手房属于存量房买卖，是原有业主过户交易，会涉及卖方对应的个税、增值税，同时如果走按揭贷款，还会产生评估费、抵押登记费，通过中介交易则会产生居间服务费，买卖双方也可以在谈判时协商税费分担方式。实操第一步确认房屋是否满二、满五唯一，第二步确认是全款还是按揭，第三步对照项目逐项核算全部费用，第四步谈判确认各项费用承担方，第五步网签缴税，办理贷款和过户，最终完成全部缴费领证。

一、二手房全部费用对照表

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二、核心税费计税要点

✅ 契税（买方）

• 首套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
• 二套：按当地现行二套契税政策执行
• 计税基数：税务核定价，核定价高于合同价，按核定价计税

✅ 个人所得税

• 满五唯一：房产证满 5 年，且是卖方家庭唯一住房 → 免征
• 不满足：一般按核定征收或者差额征收

✅ 增值税及附加

• 普通住宅满 2 年 → 免征增值税
• 不满 2 年 → 按规定全额征收增值税及附加税费

三、全款 vs 按揭费用差别

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四、费用谈判说明

在二手房谈判的时候，可以协商税费分担，合同里面明确写明：个税、增值税是卖方承担，还是由买方代为承担，所有约定必须写进书面买卖合同，口头约定不具备保障。

五、完整办理缴费步骤

1. 核验房屋：确认房龄、是否满二、满五唯一、土地性质
2. 资金测算：核算房款 + 全部税费 + 贷款费用 + 中介费
3. 签约：买卖合同写明各项费用承担方
4. 贷款评估（按揭）：委托评估公司出评估报告
5. 税务申报：窗口缴纳契税、个税、增值税，领取完税凭证
6. 过户登记：缴纳不动产登记费，办理新不动产权证
7. 抵押登记（按揭）：办理抵押，银行放款

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房都需要交哪些费用，满五唯一是不是可以省个税？

回答 1：买二手房都需要交哪些费用，满五唯一可以免征个人所得税，但是买方契税依旧需要正常缴纳。

问题 2：买二手房都需要交哪些费用，全款买房就没有评估费吗？

回答 2：买二手房都需要交哪些费用，全款购房不需要银行评估，也就不用缴纳评估费和抵押登记费。

问题 3：买二手房都需要交哪些费用，房改房是不是额外要交土地出让金？

回答 3：买二手房都需要交哪些费用，划拨性质房改房过户时需要补缴土地出让金，普通商品房一般没有这项费用。

【数据来源】

[2026-10-18]（二手房交易全套费用明细解读）房产交易行业平台

[2025-12-31]（存量房税费征收与登记收费指引）税务不动产公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为买二手房都需要交哪些费用的明细参考，税费政策、收费标准会随政策调整，最终以税务窗口、不动产登记中心核算结果以及正式合同约定为准。