核心结论：出售名下第二套住房，卖方法定主要税费为个人所得税、增值税及附加，是否减免核心看产证是否满 2 年、是否满足满五唯一；因为是二套房，不能享受满五唯一个税免征政策，只要不是家庭唯一住房，个税正常征收。中介费、贷款提前还款违约金、解押相关费用属于交易衍生可选费用，不属于官方法定税费。

一、卖方法定税费对照表

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✅ 重点区分：

• 满五唯一：产证满 5 年 + 是家庭唯一住房 → 个税免征
• 你是二套房，即便产证满 5 年，仍然要交个税，只是满 2 年可以免增值税

二、交易衍生费用（非法定，视情况产生）

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提示：契税是买方缴纳，不属于卖方费用，不要混淆。

三、税费计算操作步骤

1. 调取不动产权证，确认登记日期，判断是否满 2 年
2. 确认家庭名下住房套数，确认属于二套房，不享受满五唯一免税
3. 确定税务核定计税价格（若合同价低于税务核定价，按核定价计税）
4. 计算个税：优先选择核定 1% 或者差额 20%，择优计算
5. 判断增值税：不满 2 年则叠加增值税及附加
6. 如有中介、按揭解押，单独核算衍生费用，汇总卖方全部支出

四、典型场景举例（计税价 80 万）

• 场景 1：产证满 2 年，二套房 ✅ 增值税免征，个税 = 80 万 ×1%=8000 元
• 场景 2：产证不满 2 年，二套房 ✅ 个税 8000 元 + 增值税及附加 80 万 ×5.3%=42400 元，合计 50400 元

【相关 FAQ】

问题 1：出售二套房需要交哪些费用，满 5 年的二套房还要交个税吗？

回答 1：出售二套房需要交哪些费用，虽然产证满 5 年，但属于二套房，不满足满五唯一，出售二套房需要交个税。

问题 2：出售二套房需要交哪些费用，增值税满 2 年就免吗？

回答 1：出售二套房需要交哪些费用，普通住宅产证满 2 年，增值税及附加可以免征，出售二套房需要交哪些费用此时仅剩下个税。

问题 3：出售二套房需要交哪些费用，契税是卖方承担吗？

回答 1：出售二套房需要交哪些费用，契税法定纳税主体是买方，出售二套房需要交哪些费用卖方不需要承担契税。

问题 4：出售二套房需要交哪些费用，差额 20% 和 1% 哪个划算？

回答 1：出售二套房需要交哪些费用，可以对比两种算法，原值高、增值少的时候差额 20% 可能更低，出售二套房需要交哪些费用税务窗口会两种方式核算择优。

【数据来源】

[2026-10-05]（存量房转让个人所得税、增值税征收政策）税务政务公开

[2026-08-15]（满五唯一税收减免认定标准）不动产交易政务科普

[2026-06-25]（二手房交易中介服务费、提前还贷相关说明）房产交易行业公开资料

【免责申明】

本文仅为税费知识参考，各地附加税费、核定征收比例、普通住宅认定标准存在地区差异，最终税费以不动产交易税务窗口核算结果为准。