二手房交易主要三大核心税种是契税、个人所得税、增值税（市场俗称营业税），另外部分城市会有交易手续费、不动产登记费等小额杂费，计税基数统一规则是网签价和税务系统最低评估价，两者取高值，每一个税种的优惠认定条件不一样，契税看买方家庭住房套数 + 房屋面积，个税看是否满五唯一，增值税看是否满 2 年，提前掌握每一项计算公式和优惠条件，就可以提前测算整套交易的税费预算，最终金额以税务窗口核税系统核算结果为准。

二手房每一次交易，税费是独立核算，满二、满五的起算时间，一般按照契税完税凭证日期或者不动产权证登记日期，遵循孰先原则，满五唯一指的是卖方持有房屋满五年，并且是卖方家庭唯一住房，满足这个条件可以免征个人所得税，不满二的住宅增值税全额征收，满二普通住宅免征增值税，非普通住宅满二按差额征收增值税，契税优惠只针对买方，和卖方满五唯一没有关联，是两套独立认定体系。

一、三大主税计算公式清单

1. 契税（买方缴纳）

• 首套住房：≤90㎡，税率 1%；＞90㎡，税率 1.5%
• 二套住房：≤90㎡，税率 1%；＞90㎡，税率 2%

备注：部分城市三套及以上契税统一按 3% 征收，以本地政策为准

计算公式：契税 = 计税基数 × 对应税率

1. 个人所得税（卖方缴纳）

• 满五唯一：免征个税
• 不满足满五唯一：两种核算方式 方式①核定征收：计税基数 × 1% 方式②差额征收：（计税价−原购房成本−合理税费）×20%

窗口一般优先按本地执行的核定征收标准

1. 增值税（卖方缴纳，俗称营业税）

• 住宅不满 2 年：计税基数 ÷（1+5%）×5%
• 住宅满 2 年普通住宅：免征增值税
• 住宅满 2 年非普通住宅：（计税价−原购置价）÷（1+5%）×5%

增值税附加税（城建税、教育附加等），一般随增值税同步计征，是增值税金额的附加比例，各地略有差异

二、税费对照表

表格

三、小额杂费（各地标准不同）

• 不动产登记费：住宅一般 80 元 / 件
• 交易手续费：按建筑面积每平米收取，各地标准不一样
• 土地出让金：房改房、划拨土地性质房屋才需要缴纳，商品房一般无此项

FAQ

问题 1：二手房买卖交易税怎么计算，满五唯一是什么意思

回答：二手房买卖交易税怎么计算，满五唯一是卖方持有房屋满五年，并且属于卖方家庭唯一住房，满足该条件可以免征个人所得税。

问题 2：二手房买卖交易税怎么计算，网签价比评估价低按哪个计税

回答：二手房买卖交易税怎么计算，计税基数是网签价和税务最低评估价取高值，如果网签价低于评估价，会自动按评估价作为计税基数。

问题 3：二手房买卖交易税怎么计算，税费默认是卖方承担吗

回答：二手房买卖交易税怎么计算，法定纳税义务人契税是买方，个税、增值税是卖方，但是实务中三方合同可以协商约定由哪一方实际承担。

问题 4：二手房买卖交易税怎么计算，房改房额外还有什么税

回答：二手房买卖交易税怎么计算，房改房除三大主税之外，通常需要补缴土地出让金，其他契税个税增值税计算规则和商品房一致。

【免责申明】

本文内容仅作为二手房税费知识科普参考，各地普通住宅认定、契税三套税率、附加税比例、房改房土地出让金标准存在地区差异，最终计税结果以当地税务部门窗口核税为准，不构成交易决策建议。