核心结论一句话：二手房在交易分类上属于存量房；而商品房是房屋产权性质分类，二手房里面的商品住宅，本身就属于商品房，两个不是对立概念，是不同维度的分类，之所以很多人容易混淆，是因为存量房和商品房是两套分类体系，存量房是站在交易流转角度命名，指已经完成初始登记、取得不动产权证，进入二级市场再次交易的房屋，也就是大家俗称的二手房；商品房是站在土地与产权性质角度命名，指通过出让土地开发、可以自由上市交易的商品住宅，和房改房、经适房这类政策性住房做区分，理解这个分类之后，办理网签、过户、税务申报的时候，就可以准确识别业务类型，存量房网签系统里面，就包含商品房性质的二手房，同时也包含房改房等其他性质的存量房。

一、概念对比明细表

表格

二、关键逻辑说明

✅ 新房第一次卖给业主的时候，叫做新建商品房，签的是商品房买卖合同

✅ 业主拿到不动产权证之后，再次对外出售，这套房子就变成存量房（二手房），但是它的产权性质依然还是商品房

✅ 也就是说：商品房二手房 = 性质是商品房 + 交易状态是存量房，两个标签可以同时存在

✅ 例外情况：有些二手房产权性质不是商品房，比如满年限可以上市的房改房，它属于存量房，但不属于商品房

三、实际办理业务影响要点

1. 网签：只要是二次交易，业务名称统一叫存量房网签，不管这套房子原来是商品房还是房改房
2. 税费核算：税费除了看是不是存量房交易，还要重点看产权性质，商品房、房改房、经适房对应的税费、土地出让金规则不一样
3. 过户登记：业务名称为存量房屋所有权转移登记，不动产权证上依然会记载房屋性质为商品房

【相关 FAQ】

问题 1：二手房属于存量房还是商品房，是不是二选一？

回答 1：二手房属于存量房还是商品房，不是二选一，存量房是交易状态分类，商品房是产权性质分类，商品房二手房可以同时具备这两个属性，是理解二手房属于存量房还是商品房的核心。

问题 2：二手房属于存量房还是商品房，房改房二手房也是商品房吗？

回答 1：二手房属于存量房还是商品房，房改房二手房属于存量房，但产权性质不属于商品房，交易的时候还可能涉及土地出让金，和普通商品房二手房有区别。

问题 3：二手房属于存量房还是商品房，网签合同叫商品房合同吗？

回答 1：二手房属于存量房还是商品房，二次交易网签合同正式名称是存量房屋买卖合同，不再叫商品房买卖合同，这是办理二手房属于存量房还是商品房业务时很容易混淆的点。

【数据来源】

[2026-10-26]（二手房属于存量房还是商品房）不动产登记业务平台

[2025-12-31]（存量房与商品房分类定义）住建房产政策资讯

[2025-11-30]（存量房网签业务口径说明）地方不动产交易中心

【免责申明】

本文内容仅作为房产概念科普参考指引，各地不动产登记、税务系统业务口径基本一致，但个别地区表述存在细微差别，办理业务以属地不动产交易中心、税务窗口官方解释为准。