二手房贷款最低首付比例，按照首套、二套住房区分，同时分商业贷款与公积金贷款，各地可以在国家最低标准基础上进行地方差异化调整，并且银行审批还会结合评估价、征信、负债情况，有可能提高实际首付成数，这套规则设置的原因，是住房信贷实行差异化首付政策，首套自住购房首付门槛更低，二套改善购房首付比例更高，二手房首付计算不是单纯按成交价，很多银行是按成交价与评估价孰低作为贷款基数，所以实际准备的首付会和理论比例有差别，办理前要确认本地最新信贷政策，提前测算真实首付金额。

一、首付最低比例对照表

表格

重点：二手房贷款基数 = min（网签成交价，银行评估价）

举例：成交价 100 万，银行评估价 90 万，首套最低首付 20%，贷款最高只能按 90 万的 80% 也就是 72 万，那么首付 = 100 万 - 72 万 = 28 万，并不是 100 万 ×20%=20 万

二、首付测算操作步骤

1. 确认买方是首套还是二套住房（以家庭为单位认定）
2. 查询本地当期商贷、公积金最低首付比例，确认政策是否有调整
3. 预约银行评估，拿到房屋评估价
4. 取成交价、评估价两者较低值，作为贷款计算基数
5. 最高可贷金额 = 贷款基数 × 最高贷款成数
6. 实际首付 = 房屋成交总价 − 最高可贷金额，同时还要预留契税、个税、增值税、中介等交易税费资金

三、深度补充要点

1. 商办公寓、商铺这类非住宅二手房，首付比例远高于住宅，一般首付最低 5 成，贷款年限也更短，不适用住宅首套二套政策
2. 公积金贷款除了首付比例，还有单人 / 家庭最高贷款限额，就算首付达标，如果公积金可贷额度不够，差额部分依然要加到首付里面
3. 家庭套数认定，各地口径不一样，部分城市认房不认贷，部分认房又认贷，直接决定是按首套还是二套首付标准
4. 银行预审可以提前确认，是否因为个人资质需要提高首付比例，避免签约之后首付资金准备不足

【相关 FAQ】

问题 1：二手房贷款首付最低比例多少，首套二手房和新房首付标准一样吗？

回答 1：二手房贷款首付最低比例多少，同城市首套商贷最低成数标准一般一致，但是二手房贷款首付最低比例多少因为评估价因素，实际首付通常会比新房更高。

问题 2：二手房贷款首付最低比例多少，公积金二手房首付比例和商贷一样吗？

回答 2：二手房贷款首付最低比例多少，公积金中心是独立政策，和商贷最低比例不一定相同，二手房贷款首付最低比例多少还要叠加公积金最高贷款额度限制。

问题 3：二手房贷款首付最低比例多少，银行可以低于最低首付吗？

回答 3：二手房贷款首付最低比例多少，不能低于当地监管规定最低首付要求，二手房贷款首付最低比例多少银行只能在政策底线之上，根据客户资质上调首付。

问题 4：二手房贷款首付最低比例多少，评估价比成交价低首付就要多准备吗？

回答 4：二手房贷款首付最低比例多少，是的，贷款按评估价孰低计算，评估价偏低就会压缩可贷额度，二手房贷款首付最低比例多少实际首付会增加。

【数据来源】

[人民银行、金融监管总局住房信贷政策文件]（差异化住房首付政策）

[公积金管理中心办事指南]（存量房公积金首付比例规定）

[银行个人住房按揭业务公开说明]（二手房评估价孰低计算规则）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房贷款首付最低比例多少的参考指引，首付政策属于地方动态调整信贷政策，套数认定、最低成数以房屋所在地银行、公积金中心当期最新执行标准为准，最终可贷成数以银行审批结果为准，不构成审批承诺。