二手房过户个人所得税，主要有两种常规计税方式，第一种是差额征收，也就是用本次过户的计税价格，减去房屋原值、合理税费等可扣除项目之后的差额，乘以个人所得税税率；第二种是核定征收，直接用过户计税价格乘以核定征收率，多数地区住宅核定征收率为 1%，同时满足满五唯一条件的住宅，可以享受免征个人所得税优惠，计税基数优先以税务部门认可的过户计税价为准，不是单纯按照买卖双方自行约定的成交价，整个计算以税务窗口核定数据为准，买卖双方可以提前测算清楚过户个人所得税金额，做好资金安排。

之所以设置两种计税方式，是因为二手房交易情况差异比较大，部分房源原始购房发票、契税票等原值凭证保存完整，可以准确核算房屋原始成本，适合采用差额计税；部分房源年代久远，原始成本凭证缺失，税务部门就启用核定征收方式，同时满五唯一是针对自住住房的专项优惠政策，鼓励家庭自住住房稳定持有，让计税规则能够适配不同类型存量住宅的交易场景。

一、核心计税规则清单

1. 满五唯一判定标准：房屋产权证或者契税完税凭证时间，两者取较早时间，持有满五年，并且是卖方家庭名下唯一住宅，满足条件即可免征二手房过户个人所得税
2. 差额征收公式：个税 =（本次计税价 - 房屋原值 - 原契税 - 本次交易增值税及附加 - 合理费用）×20%
3. 核定征收公式：个税 = 本次过户计税价 × 核定征收率（住宅常见 1%）
4. 合理费用包含：原购房贷款利息、装修发票对应的合理装修费用、交易手续费等税务认可的扣除项目
5. 计税价格取值：税务系统会对房源做价格评估，当申报成交价明显偏低且无正当理由，税务部门会按照系统评估计税价作为计税基数

二、两种计税方式对照参考表

表格

三、办理测算完整步骤

第一步，确认卖方家庭住房情况，核查产证或者契税票时间，判断是否满足满五唯一，满足则直接免征二手房过户个人所得税

第二步，查找原始购房资料，确认是否保留原购房合同、购房发票、原契税完税凭证，判断是否具备差额征收的条件

第三步，确认本次过户税务核定计税价格，核对税务评估价与申报成交价

第四步，若选择差额征收，逐项归集可扣除项目，核算房屋原值、原契税、贷款利息、装修等合理费用，算出差额，再乘以 20% 得出个税金额

第五步，若选择核定征收，直接用税务核定计税价乘以当地核定征收率，算出二手房过户个人所得税

第六步，到不动产税务联办窗口提交资料，由税务工作人员复核计算结果，完成税款申报缴纳

综合来看，计算二手房过户个人所得税，优先判断满五唯一优惠，再确认是否有完整原值凭证，选择差额或者核定征收方式，提前准备好对应的原始票据，就可以精准核算过户个税，顺畅完成过户缴税流程。

【相关 FAQ】

问题 1：满五唯一的二手房过户个人所得税可以免吗？

回答 1：满足满五唯一条件的住宅，办理二手房过户个人所得税可以享受免征，不需要缴纳该项税费，办理时需要卖方配合提供家庭住房查询证明。

问题 2：差额征收的二手房过户个人所得税，装修费用可以扣除吗？

回答 2：差额征收计算二手房过户个人所得税的时候，符合税务要求并且有正规发票的装修合理费用，可以作为合理费用在差额里面进行扣除。

问题 3：申报成交价低于税务评估价，二手房过户个人所得税按哪个价格算？

回答 3：申报成交价明显偏低的时候，计算二手房过户个人所得税，会按照税务系统核定的评估计税价格作为基数来计算。

【数据来源】

[2026-10-27]（二手房过户个人所得税怎么算）税务公开政策多信源综合

[2026-09-20]（存量住房交易个人所得税征管规则）税务官方公开信息

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普参考，各地税务部门执行细则、核定征收率、满五唯一认定口径会动态调整，实际二手房过户个人所得税金额以不动产交易税务窗口最终核定结果为准，不构成任何交易、缴税决策建议。